房地产行业开辟新天地
2016年08月29日

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很多投资者对商业房地产市场的兴趣已转移到流动房地产,尤其是房地产投资信托基金(REITs)或投资于REITs的基金,可在不涉及直接房地产所有权问题的情况下将房地产增加到其投资组合中。富兰克林实质资产顾问全球房地产及基建证券总监Wilson Magee在此讨论该领域一个令人兴奋的新发展,即房地产已从金融行业分离开来,提升为标准普尔和MSCI指数中的单一类别。[1]

Wilson Magee

Wilson Magee

Wilson Magee

全球房地产及基建证券总监

富兰克林实质资产顾问

房地产行业开辟新天地:在全球行业分类标准(GICS)中的行业地位影响

房地产股票即将发生重大变化。二零一六年八月三十一日金融市场收市后,指数供应商标准普尔道琼斯和MSCI将其全球行业分类标准整体行业从10个扩大到11个,即房地产从金融行业分离出来自成一个类别。这将是自一九九九年该分类标准产生以来,GICS行业的首次重大变化。

我们认为,这次提升反映出房地产在当今投资格局中的规模和重要性。再者,其强调股票REITs和金融公司之间的根本区别,例如银行、保险公司和资产管理公司,包括盈利和股息稳定性、杠杆和估值方法,房地产将涵盖大多数的房地产投资(尤其是国内的美国指数)。

房地产行业在GICS中的提升也反映出,投资者长期以来接受流动房地产为一项资产类别,同时也发现了该行业具吸引力的历史表现和风险特征。另外,我们认为,其于GICS行业分类中的显著可见性应推动房地产股票的流动性增加,同时也在中期至中长期内促进资本形成和增长。

房地产在指数中的可见性

下列图标说明当前的分类系统和房地产自成类别后的新分类。该变动将影响MSCI和标准普尔道琼斯主办的指数,但不影响富时罗素主办的指数。

目前在很多常用的基准指数中,房地产构成金融行业的一个重要部分。如下列第一个图表所示,新房地产行业将包含股票REITs和商业房地产服务开发公司。在多数指数中,股票REITs将占新房地产GICS行业的绝大部分。第二个图表分析说明了当前的权重,以及即将到来的GICS变化带来的影响。

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Slide1这对美国REITs来说意味着什么?

我们认为,这对REITs的影响巨大,而且该变动导致市场对REITs股票的潜在需求的影响似乎很大。已有报告表明,美国的共同基金对REITs的潜在需求将高达1,000亿美元,对于整个美国REITs 1.1万亿美元的股票市值而言,这是很大的潜在需求。甚至会有更多潜在需求会来自机构独立账户和其他非上市工具。从市值来看,很大部分大市值增长基金和多市值核心基金目前对房地产没有持仓或持仓低,这表明配置到该新行业的资本会大增。

股票基金经理很快要在其投资组合资本配置决策中,考虑房地产和金融行业不同的技术面和基本面,同时该分析可能会进一步导致REITs的资本流动增长。对标准普尔500指数成分的历史分析表明,在过去3年、5年和10年间,REITs和金融行业之间的整体量化表现和风险度量已出现显著差异。(见下表)

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过去十年以来,从衡量风险调整回报的夏普比率来看,REITs一直高于金融行业(包括REITs)。据我们分析,从金融行业中剔除REITs会有降低金融行业夏普比率的效果。

从衡量相对于大市的相对波动(风险)的贝塔系数来看,过去十年REITs一直显著低于金融行业(包括REITs)。事实上,来自FactSet的数据显示,在二零零八年至二零零九年金融危机之后的3年和5年跟踪期内,REITs的贝塔系数一直远低于标准普尔500指数及其金融行业(包括REITs)。[2]我们认为,最近较低的相对统计风险比金融危机期间形成的市场错配所致的10年贝塔系数更好地反映出相对基本面的房地产风险。

REITs也为股票经理和投资者提供分散其投资组合的机会。[3]大家熟知的R2 指标反映该行业追踪总体指数的紧密程度,并表明历来REITs比金融行业(包括REITs)提供更多多元化收益。我们认为,只要业绩存在竞争力,那么较低的相对风险和投资组合多元化看似难以争辩。

表现的比较如何?

从总回报来看,截至二零一六年六月三十日的3年、5年和10年跟踪期,REITs一直表现卓越。(见下表。)在3年和5年跟踪期内,REITs的表现比标准普尔500指数和金融行业出色。10年跟踪期的表现与标准普尔500指数相近,同时远优于金融行业(包括REITs)的负表现。[4]

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另外, REITs的表现一直相当一致。在过去15年中,REITs的表现有12年优于标准普尔500指数,有13年优于金融行业。在这15年期间,REITs只有两年录得负的总回报,而标准普尔500指数和金融行业则分别为三年和六年。(见下表。)

Slide4总结

房地产提升为GICS的第11个行业,这确认并强调该资产类别在投资界的重要性越来越大。另外,有历史表明REITs有潜力提供可观的业绩、风险和多元化特征,我们相信房地产的新行业地位将鼓励很多投资者在建立高度分散的投资组合时考虑房地产股票。、

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[2] 过往表现并非将来结果的指示或保证。

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[4] 过往表现并非将来结果的指示或保证。