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替代投資

全球上市房地产:一块关键的积木

很多投资者偏安一隅,满足于国内市场,而且很多人认为投资股票和债券已足以分散他们的投资组合。但富兰克林实质资产顾问全球房地产及基建证券总监Wilson Magee认为,投资者有充分理由考虑增加第三块可选择的积木。他称全球上市房地产证券可为投资者的投资组合提供很多潜在效益,还表示当前基本面利好该资产类别。

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全球股市今年的表现一直相当强劲,但我们认为,投资者有理由构建一个包含房地产证券在内的充分分散的投资组合。

该资产类别为投资者提供很多具有吸引力的品质,包括稳定如一的股息、稳健的盈利增长以及较长期内的资本增值。我们承认,如果利率迅速上升,短期内会存在风险。但我们的研究表明,即使全球央行在未来几年内开始推进货币政策正常化,该行业也能够继续有优异的表现。

该资产当前的估值和潜在基本面对我们很有吸引力。另外,房地产证券能够让投资者投资由全球房产界一些领军企业家和高管领导的优质物业和企业。而且上市市场具有流动性和透明度,投资者可实时参与这些投资。

增强投资组合效果

确实,最近全球股票一直跑赢全球房地产这个资产类别。但在过去,在股票和债券投资组合中增加全球房地产证券,普遍会对投资组合的风险和回报水平有积极影响。房地产证券大幅提高投资组合回报的同时,风险(波动性)也略有上升。该结果是投资组合夏普比率(风险调整回报)的一个改善。即使考虑到股票最近的表现,自2000年以来,在股票和债券传统均衡投资组合内增加全球房地产,投资组合的资本增值也超过25%。[1](见下图)

优质物业带来可观收益,拥有巨大的增长空间

优质房地产资产当前提供具有吸引力的收益。还有机会向股东回报更多现金,因为这些资产能够随着时间的推移提升租金和入住率。上市房地产公司历来以可靠的股息为投资者提供相当大一部分总回报。在很多司法管辖区,最低收益分配属于法律规定或者是行业标准。

在过去十年里,除了2007–2008年全球金融危机外,全球房地产证券的股息率介于3.5%到4.5%之间。2017年8月底,以富时EPRA/NAREIT发达市场指数计量,全球房地产证券的股息率为3.8%。[2]此收益率高于MSCI世界指数的2.4%和标准普尔500指数的2.0%。[3]尽管在全球金融危机期间飙升,全球房地产证券当前的股息率与过去十年均值相近。(见下图)

此外,与世界各地的主权债券收益率相比,房地产的收益率看起来具有吸引力。虽然每个国家的利差不同,但整体而言,房地产证券向股东返还现金的要求凸显出在多元化投资组合中拥有房地产证券相对于债券的收益优势。

再者,股息与固定收益息票利率不同,后者不会随着时间而增加,而房地产公司股息通常会随每股潜在现金流一同增长。事实上,从1994年至2016年,美国房地产投资信托基金股息平均年增长7.9%,显著超过通胀。[4]过去三年,平均股息增长为9.1%。[5]

错位的加息忧虑

根据我们的估计,近几个季度全球房地产普遍低迷其中一个原因与市场对加息环境的忧虑相关,尤其是美国方面。2016年下半年,美国10年期国债收益率从1.35%攀升到2.46%。因为市场对经济增长放缓和盘踞在低位的通胀感到担忧,从而对加息速度产生疑问,国债收益率因此回落。

美国利率周期转变可能在短期内对全球房地产证券价格有负面影响,但我们发现,历史上该资产类别在加息期间表现优异。我们回顾了过去25年的利率历史(以10年期美国国债衡量),还研究了加息幅度超过1%(100个基点)的周期。在识别出10个这样的周期后,我们调查了全球房地产证券、全球股票和全球债券的相应回报。在这些周期内,全球房地产证券的平均回报为8.1%,10个周期有8个实现了正回报。[6]

即使在加息环境中房地产依然有强劲表现,其中一个原因是加息往往伴随着较强劲的经济增长周期。经济活动加速会创造更多就业岗位,从而推升工资。人们对于房地产的需求往往也会上升。

这种良性循环表明,房地产证券近期所受的任何压力都可能是短暂的。值得注意的是,房地产周期通常也会比商业周期长得多。由于高峰和低谷周期几乎无法预测,我们的研究结果表明,在利率不确定期间稳定配置全球房地产证券确实有利。

估值吸引

从市盈率来看,全球房地产目前的估值具有吸引力。[7]与全球股票相比,全球房地产证券的交易历来存在溢价。自2015年年初见顶后,这种关系已改变。全球房地产的市盈率现仅略高于全球股票,估值倍数之间的差异比五年均值低超过一个标准差。[8]请参阅见下图。

另外,我们认为每股现金流持续增长支持相对更高的估值。房地产估值也比固定收益证券具有吸引力。美国房地产投资信托基金股息率与美国BBB级别企业债券收益率之间的平均利差表明,房地产证券比这些信用债券便宜。

任何市场环境都值得仔细研究的资产类别

当全球股票和固定收益投资组合中加入全球上市房地产证券,可产生诱人的多元化潜力。[9]在当前利率环境中收益率显得具有吸引力,估值也利好。

全球利率周期转变确实会给房地产证券带来一些短期阻力。但历史表明,在较长期内,投资者可从有利的总回报、收益率和多元化潜力中受益。对于已有配置和主动考虑配置的投资者而言,我们认为现正是考虑全球房地产魅力的恰当时机。

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风险警示

所有投资均有风险,包括可能损失本金。投资价值可升亦可跌,投资者可能无法收回全部投资额。利率的变动会影响一个投资组合及其收益的价值。债券的价格的走势一般与利率的相反。因此,当投资组合中债券的价格调整因为利率的上升出现调整时,投资组合的收益率可能因此下降。债券发行人的财务实力或债券的信用评级的变化可能会影响其价值。

投资海外证券涉及特殊风险,包括货币波动,经济以及政治不稳定。投资能源行业可能会涉及特殊风险,包括较容易受到影响该行业发展的一些负面的经济情况和监管法规的波及。

 

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[1] 过往表现并非将来结果的指示或保证。富兰克林邓普顿多元资产投资方案采用来自彭博的数据计算。指数未经管理,不能直接投资指数。指数不包括费用、开支或认购费。

[2] 资料来源:FactSet。指数未经管理,不能直接投资指数。指数不包括费用、开支或认购费。过往表现并非将来结果的指示或保证。其他数据供应商资料请浏览www.franklintempletondatasources.com

[3] 同上。

[4] 资料来源:FactSet,美国房地产投资信托协会(NAREIT),巴克莱和富兰克林实质资产顾问。过往表现并非将来结果的指示或保证。

[5] 同上。

[6] 资料来源:FactSet,晨星。全球房地产证券由富时EPRA/NAREIT发达市场指数代表;全球股票由MSCI世界指数代表;全球债券由彭博巴克莱全球综合债券指数代表。指数未经管理,不能直接投资指数。指数不包括费用、开支或认购费。过往表现并非将来结果的指示或保证。

[7] 市盈率是一个估值倍数,即每股市价与每股年度盈利的比值。

[8] 资料来源:FactSet。全球房地产由富时EPRA/NAREIT发达市场指数代表。指数未经管理,不能直接投资指数。指数不包括费用、开支或认购费。过往表现并非将来结果的指示或保证。其他资料供应商资料请浏览www.franklintempletondatasources.com。市盈率是一个估值倍数,即每股市价与每股年度盈利的比值。标准差被视为衡量波动性的一项指标,表示一组数据与均值的偏差。

[9] 多元化不能保证获利或免受亏损。