Beyond Bulls & Bears

REITs in einem von steigenden US-Zinsen geprägten Umfeld

Dieses Posting steht Ihnen in den folgenden Sprachen zur Verfügung: Englisch Holländisch Französisch Spanisch Polnisch

Für Anleger, die auf ein breit gestreutes, auf laufende Erträge ausgerichtetes Portfolio setzen, sind die Zeiten schwierig.

In den USA zeichnet sich offenbar ein Zinsanstieg ab, wenngleich die Renditen von Anleihen der meisten Industrieländer niedrig sind und manche Zentralbanken ihre Politik weiter lockern. In den USA besteht die Sorge um potenzielle Inflation, weil die US-Notenbank Federal Reserve (Fed) durch die quantitative Lockerung (QE, von 2008 bis einschließlich 2014) sechs Jahren lang Liquidität zugeführt hat.

Wilson Magee, Director of Global Real Estate and Infrastructure Securities bei Franklin Real Asset Advisors®, geht davon aus, dass sich viele Anleger unter diesen Bedingungen für alternative Anlagen interessieren – nicht nur als ertragsorientierte Portfoliobeimischungen, sondern auch, um am globalen Wirtschaftswachstumspotenzial teilzuhaben. Er legt dar, warum er den Zeitpunkt für viele Anleger für günstig hält, um über eine Diversifizierung in globale Immobilien durch eine aktiv gemanagte Anlageform nachzudenken.

Magee_Wilson-150x150
Wilson Magee

Wilson Magee
Director of Global Real Estate and Infrastructure Securities
Franklin Real Asset Advisors®, Portfoliomanager

Diversifizierung durch REITs in einem von steigenden US-Zinsen geprägten Umfeld

Angesichts der für die USA 2015 erwarteten steigenden Zinsen und eines weiteren voraussichtlich volatilen Jahrs für globale Aktien finden wir, dass viele Anleger ein breites und diversifiziertes Portfolio in Betracht ziehen sollten. Es stimmt zwar, dass steigende Renditen für US-Schatzpapiere zinssensible Anlagen wie Real Estate Investment Trusts (REITs) auf den ersten Blick weniger attraktiv erscheinen lassen, doch wir halten Belege für die Vorzüge eines REIT-Engagements dagegen – selbst bei anziehenden Zinsen.

Was sind REITs?

Ein REIT ist eine bestimmte Gattung von Aktiengesellschaft, die direkt in Immobilien und verwandte Anlagen investiert. REITs sind oft auf einen besonderen Immobilientyp spezialisiert wie Einkaufszentren, Lagerräume, Wohnungen, Hotels, Bürogebäude oder Selbstbedienungslager. Viele konzentrieren sich ferner auf eine bestimmte geografische Region wie die USA, Japan, Großbritannien oder andere Länder. In den meisten Ländern, in denen REITs existieren, sind die infrage kommenden Gesellschaften allgemein von der üblichen Körperschaftssteuer ausgenommen. Auf Märkten, auf denen es keine REITs oder REIT-artigen Strukturen gibt, werden of andere Immobilienaktiengesellschaften zu Anlagezwecken angeboten.

REITs bieten in erster Linie die folgenden potenziellen Vorteile: Diversifizierung zu klassischen Aktien und Anleihen, Chancen auf laufende Erträge und Engagement im Immobiliensektor.

Diversifizierung: REITs korrelieren bislang begrenzt mit traditionellen Vermögensklassen wie Aktien und Anleihen.[1] Die Wertentwicklung der Vergangenheit ist zwar keine Garantie für die Zukunft, doch sollten sich die bisherigen Korrelationen[2] zu Bondrenditen fortsetzen, können REITs unserer Ansicht nach ein wichtiges Diversifizierungselement darstellen. (Diversifizierung ist weder eine Garantie für Gewinne, noch schützt sie vor Verlustrisiken)

Chancen auf laufende Erträge: Um ihren steuerlichen Sonderstatus zu erhalten, müssen REITs in aller Regel Erträge in Form von Dividenden an die Aktionäre ausschütten. US-REITs müssen beispielsweise 90% der zu versteuernden Erträge an die Aktionäre ausschütten. Unserer Ansicht nach sind REITs aufgrund dieser Dividendenausschüttungspflicht eine interessante Anlagegelegenheit für Anleger auf der Suche nach Ertragspotenzial.

Sektorengagement: Öffentlich gehandelte REITs bieten Anlegern eine liquidere Möglichkeit, in den Immobiliensektor zu investieren, als sie der direkte Immobilienerwerb darstellt. Unmittelbare Investitionen in Immobilien sind gewöhnlich weniger liquide und mit höheren Transaktionskosten verbunden. Sie verlangen vom einzelnen Anleger eine aktivere Rolle und häufig einen höheren Mindestanlagebetrag. Globale REITs außerhalb des US-Markts können zusätzliches Diversifizierungspotenzial bieten, weil sie es Anlegern ermöglichen, sich auf den globalen Immobilienmärkten zu engagieren. Die Einstiegsbarrieren für die Direktanlage in ausländische Immobilien sind dagegen meist deutlich höher. Auch sind direkte internationale Immobilienanlagen unter Umständen mit weiteren rechtlichen und steuerlichen Komplikationen verbunden.

Viele Immobilienbetriebsgesellschaften werden wie REITs an der Börse notiert und gehandelt. Sie unterliegen jedoch gewöhnlich der örtlichen Körperschaftssteuer und sind nicht verpflichtet, Cashflows an die Investoren zurückzuführen.

Voraussichtlicher Zinsanstieg in den USA

Die US-Zinsen sind nach wie vor historisch niedrig, dürften aber anziehen, da die Beendigung des sechsjährigen quantitativen Lockerungsprogramms der US-Notenbank Fed allmählich auf die Wirtschaft durchschlägt.

Fed-Chefin Janet Yellen äußerte, die Fed werde die Geldmenge letztlich durch die Anhebung der kurzfristigen Zinsen verringern, nicht durch den Verkauf von Anleihen. Die meisten Marktbeobachter werten das als aussagekräftigen Hinweis auf in Kürze bevorstehende Zinserhöhungen in den USA. Über das genaue Timing und Tempo der Straffungsmaßnahmen der Fed wird aber noch spekuliert.

US REITs (abgebildet vom FTSE NAREIT Equity REITs TR Index) haben sich in Zinsanstiegsphasen in der Vergangenheit gut entwickelt.[3] Von 1994 bis 2013 gab es in den USA neun verschiedene Zeiträume, in denen die Zinsen (gemessen von der Rendite 10-jähriger US-Schatzanweisungen) um mehr als 100 Basispunkte (1%) gestiegen sind. In sechs dieser neun Perioden lieferten REITs positive Erträge, in drei negative Erträge, wie aus nachstehender Grafik ersichtlich.

US-Reits und Aktien

Unseres Erachtens könnten steigende Zinsen, die für eine robuste, wachsende Wirtschaft sprechen (im Gegensatz zu abrupten oder extremen Zinsausschlägen nach oben) für US-Aktien und -REITs positiv sein. Beide Vermögensklassen könnten auch von Zuwächsen bei Beschäftigung, Konsum und Immobiliennachfrage profitieren. Immobilien werden von Anlegern vielfach als gutes Barometer für die Gesundheit der Gesamtwirtschaft betrachtet.

Durch REIT-Engagement können Anleger nach unserer Überzeugung aus anziehender Konjunktur Kapital schlagen und dabei Diversifizierung zu traditionellen Vermögensklassen wie Aktien und insbesondere Anleihen als breite Anlagekategorie betreiben.

Globales Engagement

Unserer Ansicht nach können sich Anlagen in US-REITs bei steigenden Zinsen auszahlen. Wir sehen darüber hinaus aber ganz allgemein die Vorteile eines breit gestreuten Portfolios, das unseres Erachtens auch in der Weltwirtschaft engagiert sein muss, globale Immobilien eingeschlossen.

Wir gehen davon aus, dass die globalen Märkte auf langfristiges Wachstum eingestellt sind, trotz kürzerfristiger Probleme auf bestimmten Märkten. Das Bruttoinlandsprodukt ist in etlichen Schwellenländern kräftig gewachsen, insbesondere in Teilen Asiens. Globale Aktien waren 2014 dagegen volatil, was zum Teil auf Sorgen um die europäische Wirtschaft sowie geopolitische Spannungen im Nahen Osten und in der Ukraine/Russland zurückzuführen war.

Tatsächlich haben globale REITs im vorausgegangenen 5- und 10-Jahres-Zeitraum besser abgeschnitten als globale Aktien (wie vom MSCI World GR USD Index abgebildet).[4]

Argumente für Allokation

Glücklicherweise ist die Popularität von REITs seit den 1990er-Jahren sprunghaft gestiegen, sodass auch viele andere Länder die gesetzlichen Voraussetzungen für die Errichtung von REIT-Strukturen geschaffen haben. Unter anderem bieten Großbritannien, Singapur, Australien, Kanada, Frankreich, Finnland, Hongkong, Japan, die Niederlande, Neuseeland und Südafrika Anlegern aus aller Welt die Möglichkeit, sich über REITs auf ihren expandierenden Immobilienmärkten zu engagieren.

Potenzielle alternative Chance auf laufende Erträge

Viele Anleger versprechen sich von der Anleihenallokation ihrer Portfolios eine starke potenzielle Ertragskomponente, aber auch Diversifizierung zu Aktien. Doch die Bondrenditen waren in den Industrieländern im vergangenen Jahr weiter niedrig, und viele rechnen damit, dass das noch eine Weile so bleibt. Selbst wenn die Fed in diesem Jahr mit Zinserhöhungen beginnt, wird sie dabei unserer Überzeugung nach voraussichtlich behutsam vorgehen.

REITs können Chancen auf laufende Erträge bieten, und ebenso das Potenzial für langfristigen Kapitalzuwachs. REITs gelten allgemein als renditeorientierte Anlagen. Eine ihrer Ertragskomponenten entfällt auf Dividenden, nicht auf Kursgewinne.

Wie alle renditeorientierten Anlagen dürften REITs eine gewisse Zinssensitivität aufweisen und gehen mit Risiken einher. Anders als Anleihen können REITs aber potenzielle Gewinne erwirtschaften, indem sie beim Erwerb und bei der Entwicklung weiterer Objekte positive Anlage-Spreads realisieren. REITs können auch ihren Cashflow steigern, wenn die Einnahmen aus Immobilien rascher ansteigen als die Aufwendungen. Solche Cashflow-Zuwächse führen oft zu höheren Dividenden.

NAREIT-Daten zufolge stiegen die Dividenden von US-REITs von 1994 bis 2012 im Schnitt um mehr als 7% pro Jahr.[5] Dieses Potenzial für Dividendensteigerungen bedeutet auch, dass sich REITs grundlegend von festverzinslichen Anlagen unterscheiden. Auf festverzinsliche Anlagen erfolgen generell in regelmäßigen Abständen fixe Zinszahlungen. Der Käufer einer Anleihe erhält jeden Monat, jedes Quartal oder jedes Jahr Kuponzahlungen, die immer gleich ausfallen. REITs konnten ihre Dividenden mit der Zeit erhöhen.

Anleger sollten daher unbedingt berücksichtigen, dass Zinsänderungen viele verschiedene Auswirkungen auf Immobilienanlagen haben können, negative wie positive. Zinsänderungen sind nur ein Teilchen dieses Puzzles. Wir stellen jedoch allgemein fest, dass höhere Zinsen für den REIT-Sektor per saldo positiv sein können.[6]

Unseres Erachtens sollten Anleger, die sich in einer wachsenden Weltwirtschaft engagieren möchten und Diversifizierung von traditionellen Vermögensklassen wie Aktien und Anleihen anstreben, REITs in Erwägung ziehen.

Wichtige Hinweise:

Die Kommentare, Meinungen und Analysen dienen ausschließlich zu Informationszwecken. Sie dürfen nicht als eine individuelle Anlageberatung oder Empfehlung, in ein Wertpapier zu investieren oder eine bestimmte Anlagestrategie zu verfolgen, aufgefasst werden. Da sich Markt- und Konjunkturbedingungen schnell verändern können, gelten Kommentare, Meinungen und Analysen nur für den Zeitpunkt der Veröffentlichung dieses Beitrags. Sie können sich ohne Ankündigung ändern. Dieses Material soll keine vollständige Analyse aller wesentlichen Fakten in Bezug auf ein Land, eine Region, einen Markt, eine Branche, eine Anlage oder Strategie darstellen.

Alle Anlagen sind mit Risiken behaftet, inklusive des möglichen Verlusts der Anlagesumme. Ausländische Wertpapiere bringen spezielle Risiken mit sich, darunter Wechselkursschwankungen, wirtschaftliche und politische Ungewissheit. Anlagen in Schwellenländern sind mit erhöhten Risiken in Bezug auf dieselben Faktoren verbunden. Hinzu kommen die durch ihre kleinere Größe, ihre geringere Liquidität und den nicht so fest gefügten rechtlichen, politischen, wirtschaftlichen und sozialen Rahmen zur Stützung der Wertpapiermärkte bedingten Gefahren. 

 


[1] Quelle: FactSet, basierend auf Daten von 2005–2014. Globale REITs werden abgebildet vom S&P Global REIT Index, US-REITs werden abgebildet vom FTSE NAREIT Equity REITs TR Index, globale Aktien werden abgebildet vom MSCI World GR Index, US-Aktien werden abgebildet vom S&P 500 TR Index, Nicht-US-Aktien werden abgebildet vom MSCI EAFE GR Index, globale Anleihen werden abgebildet vom Barclays Global Aggregate Bond Index, US-Anleihen werden abgebildet vom Barclays US Aggregate Index, liquide Mittel werden abgebildet vom Barclays US Treasury Bills.

[2] Korrelation ist ein statistisches Maß dafür, wie sich zwei Wertpapiere in Relation zueinander bewegen. Eine negative Korrelation beschreibt eine Beziehung, in der ein Wertpapier steigt, während das andere fällt.

[3] Quellen: Citi Research, Franklin Templeton Investments. Indizes werden nicht gemanagt. Es ist nicht möglich, direkt in einen Index zu investieren. Die Wertentwicklung der Vergangenheit ist keine Garantie für die Zukunft.

[4] Quelle: FactSet, Stand 31. Dezember 2014. Auf annualisierter Basis. Nähere Angaben zum Datenanbieter auf www.franklintempletondatasources.com. Indizes werden nicht gemanagt. Es ist nicht möglich, direkt in einen Index zu investieren. Die Wertentwicklung der Vergangenheit ist keine Garantie für die Zukunft.

[5] Quelle: The National Association of Real Estate Investment Trusts®.

[6] Die Wertentwicklung der Vergangenheit ist keine Garantie für die Zukunft.