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Ist jetzt der richtige Zeitpunkt, um REITs zu kaufen?

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Anleger mit Interesse an Investitionen in den Markt für Gewerbeimmobilien denken derzeit möglicherweise darüber nach, Real Estate Investment Trusts (REITs) oder Fonds zu erwerben, die in REITs investieren. Wilson Magee, Director of Global Real Estate and Infrastructure Securities bei Franklin Real Asset Advisors, schildert, warum er der Überzeugung ist, dass REITs inzwischen einen guten Wert darstellen.

Wilson Magee
Wilson Magee

Wilson Magee
Director of Global Real Estate and Infrastructure Securities
Franklin Real Asset Advisors
Portfoliomanager

REITs und andere börsennotierte Immobilienunternehmen besitzen einige der besten Gewerbeimmobilienobjekte in den USA. Sie weisen unserer Meinung nach traditionell ein starkes Kapitalmanagement aus und liefern attraktives Dividendenwachstum.[1] Angesichts des enormen Kapitalwachstums der vergangenen 20 Jahre stellen REITS eine signifikante Komponente der Immobilienanlage- und Kapitalmärkte dar.

REITs in den USA sind leicht zugänglich

Für diese Diskussion beziehen wir uns auf öffentlich zugängliche, börsengehandelte REITs. Das sind börsennotierte und -gehandelte Gesellschaften, die direkt in Immobilien und mit dem Sektor verbundene Vermögenswerte investieren. Viele REITs sind auf einen besonderen Immobilientyp spezialisiert, wie Einkaufszentren, Lagerräume, Wohnungen, Hotels, Bürogebäude oder Selbstbedienungslager. REITs bieten dem Anleger in mehrfacher Hinsicht potenziellen Nutzen: Diversifikation gegenüber herkömmlichen Aktien und Anleihen, die Chance auf laufende Erträge über relativ stabile und potenziell steigende Dividenden und die Möglichkeit eines Engagements im Immobiliensektor über ein reguliertes Vehikel, das an einer Börse gehandelt wird. Angesichts der Bewertungen erscheinen uns REITS derzeit besonders überzeugend.

Immobilienwert in REITs

Anleger in US-REIT-Aktien können für ihre Anlageentscheidungen eine Vielzahl von Bewertungsmethoden heranziehen. Eine der unseres Erachtens wichtigsten betrachtet den Substanzwert der Objekte unter Zuhilfenahme von Transaktionsnachweisen für den eigentlichen Markt für Immobilieninvestitionen.

Beim Vergleich der Werte börsennotierter REITs mit dem Marktwert zugrundeliegender Objekte ist das Verhältnis des Aktienkurses von REITs zum Nettoinventarwert (NIW) der zugrundeliegenden Immobilienobjekte (Kurs-zu-NIW oder P/NAV) ein Indikator für den relativen Wert ähnlicher Vermögenswerte. REIT-Aktienkurse können bisweilen höher oder niedriger sein, als die bei Immobilienmarkttransaktionen festgestellten Werte vermuten lassen. Die P/NAV-Beziehung, die sich aus den Transaktionsnachweisen ergibt, ist daher ein wichtiger Indikator für den „inneren Wert“ eines REIT. Für Anleger ist auch bedeutsam, dass dieser Substanzwert eine Schätzung des Immobilienwertes in REIT-Portfolios darstellt. Dem Management, das in den meisten Fällen zusätzlichen Wert für den Anleger schafft, wird dabei kein Wert beigemessen. US-REITs haben Anlegern in letzter Zeit bezüglich dieser Schätzung des inneren Werts unserer Meinung nach einen attraktiven Wert geboten. Zum Ende des dritten Quartals wurden sie unter Berücksichtigung ihrer historischen Beziehung zum NIW mit deutlichen Abschlägen auf die zugrundeliegenden Objektwerte gehandelt.

29.10.15-Historische Kurs-zu-NIW (P-NAV) Beziehung

Das aktuelle durchschnittliche P/NAV für den REIT-Markt in den USA deutet auf einen Abschlag gegenüber dem NIW in Höhe von 10% hin.[2] Das bedeutet, Gewerbeimmobilien können über REITs deutlich unter ihrem Substanzwert erworben werden. Mit Blick auf den langfristigen Durchschnitt notieren US-REITs tendenziell mit einem Aufschlag von 1% gegenüber dem NIW,[3] was den aktuellen Abschlag unserer Meinung nach sogar noch bemerkenswerter macht.

Ein erheblicher Abschlag wäre indes potenziell gerechtfertigt, würden entweder die zugrundeliegenden Immobilienwerte fallen oder wären die Mieten und die Nettobetriebseinkünfte der Objekte rückläufig. Das ist jedoch derzeit nicht der Fall. Tatsächlich steigen die Mieten aktuell in den meisten Immobiliensektoren und vielen Immobilienmärkten in den USA. Die fundamentale operative Performance von REIT-Portfolios, wie vom Wachstum des sog. „Same-store Net Operating Income“ (Same-store NOI) repräsentiert (ein gängiger Maßstab für das Wachstum der Portfolioerträge von US-REITs), scheint in fast allen Immobiliensektoren stark und hat sich im Durchschnitt in den letzten fünf Jahren verbessert.

29.10.15-Operative Same-Store Nettoerträge (Same-Store NOI)

Jüngste Same-store-NOI-Wachstumstrends liegen weiterhin deutlich über den längerfristigen historischen Trends und könnten, wenn die Aktienkurse positive Erträge und Dividendenwachstum einpreisen, auch weiterhin zu starken Aktionärserträgen führen. Wir glauben, diese positiven Same-store-NOI-Wachstumstrends dürften positiv zum NIW der zugrundeliegenden Immobilien beitragen.

Warum wir denken, die Kurse von REITs liegen derzeit unter dem inneren Wert

Das aktuelle Niveau der REIT-NIW-Schätzungen wird unterstützt von Daten zu den Immobilienmarkttransaktionen in den USA und öffentlichen Angaben zu mehreren hochkarätigen Transaktionen der letzten Zeit, bei denen Anleger Beteiligungen an Immobilien erwarben, die von US-REITs gehalten werden – zu Werten, die über den Bewertungen liegen, die der Aktienkurs des REIT implizieren würde. Hier drei Beispiele:

  • Der Erwerb einer Beteiligung an einem Einkaufszentrum auf Hawaii durch AustralianSuper
  • Der Erwerb von drei Spitzen-Bürogebäuden in den USA durch den norwegischen Staatsfonds
  • Ein Joint Venture der Government Investment Corporation of Singapore und Heitman zum Erwerb einer Beteiligung an acht regionalen Einkaufszentren

Diverse Reprivatisierungen von REITs, die 2015 erfolgten, belegen weiterhin, dass REITs unter den inneren Objektwerten gehandelt werden. Die meisten Käufer sind Private-Equity-Fonds, die meist Ertragserwartungen geäußert haben, die im Vergleich zum gesamten Immobilieninvestmentmarkt relativ hoch sind.

Unsere Analysen dieser Transaktionen im Zusammenhang mit REIT-Immobilienportfolios ergeben für uns, dass Anleger, die sich in hochwertigen kommerziellen Immobilien engagieren möchten, die derzeit auf dem US-Reit-Markt gebotenen Kursabschläge auf den NIW berücksichtigen sollten.

Zwar betreffen die angeführten Transaktionsbeispiele alle den Ankauf von Vermögenswerten in den USA, doch ist die Beobachtung interessant, dass es sich bei den Käufern sowohl um US-Unternehmen als auch um globale Offshore-Anleger handelt. Auch deuten unsere Analysen darauf hin, dass sich Anlegern ähnlicher potenzieller Nutzen aufgrund historisch attraktiver REIT-Kurse im Vergleich zu den Preisen von Private Real Estate auch in anderen börsennotierten Immobilienmärkten bieten könnte, die unser Team in der ganzen Welt untersucht.

Möchten Sie mehr erfahren? Lesen Sie „REITs in einem von steigenden US-Zinsen geprägten Umfeld“


[1]  Die Wertentwicklung der Vergangenheit ist keine Garantie für die Zukunft.

[2]  Quelle: BofA Merrill Lynch (BAML) Global Research, FactSet, Unternehmensberichte. Stand: 30.09.2015. Für weitere Informationen zum Datenanbieter siehe www.franklintempletondatasources.com.

[3]  Ebd.