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Immobilienmarkt erschließt Neuland

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Viele Anleger mit Interesse am Gewerbeimmobilienmarkt haben sich liquiden Immobilienanlagen zugewandt, insbesondere sog. Real Estate Investment Trusts (REITs) bzw. Fonds, die in REITs investieren. Sie tun dies, um sich im Sektor engagieren zu können ohne sich den Problemen, die mit einem direkten Immobilienbesitz verbunden sind, auszusetzen. Wilson Magee, Director of Global Real Estate and Infrastructure Securities bei Franklin Real Asset Advisors diskutiert eine spannende Neuentwicklung in diesem Bereich – den Aufstieg des Immobilienmarkts aus dem Finanzsektor heraus in eine eigene Klasse innerhalb der S&P und MSCI Indizes.[1]

Wilson Magee
Wilson Magee

Wilson Magee
Director of Global Real Estate and Infrastructure Securities
Franklin Real Asset Advisors

Immobilienmarkt erschließt Neuland: Die Implikationen des GICS-Sektorstatus

Immobilienaktien steht eine große Veränderung bevor. Mit Schließen der Finanzmärkte am 31. August 2016 erweitern die Indexanbieter S&P Dow Jones und MSCI ihre Headline Global Industry Classification Standard (GICS) Sektoren von 10 auf 11. Dabei wird der Immobilienmarkt aus dem Finanzsektor herausgenommen und zu einem eigenen „Headline“-Sektor gemacht. Dies ist die erste größere GICS-Sektor-Veränderung seit Einführung der Klassifizierungsstandards 1999.

Wir glauben, dieser Aufstieg spiegelt die Größe und Bedeutung des Immobilienmarkts in der heutigen Anlagelandschaft wieder. Er unterstreicht außerdem die fundamentalen Unterschiede – Ertrags- und Dividendenstabilität, Finanzierungs- und Bewertungsmethoden – zwischen Equity Real Estate Investment Trusts (REITs), aus denen der größte Teil des Immobilienengagements besteht, insbesondere in den inländischen Indizes in den USA, und Finanzunternehmen wie Banken, Versicherern und Vermögensverwaltern.

Dieser Aufstieg des Immobiliensektors im GICS spiegelt auch die langjährige Akzeptanz liquider Immobilienanlagen als Anlageklasse unter Anlegern wieder und die Tatsache, dass sich Anleger der attraktiven historischen Performance und Risikoeigenschaften bewusst sind. Außerdem dürfte die höhere Sichtbarkeit, die sich aus dem eigenen GICS-Sektor ergibt, unserer Meinung nach zu höherer Liquidität für Immobilienaktien führen und gleichzeitig mittel- bis langfristige Kapitalbildung und Wachstum fördern.

Sichtbarkeit des Immobilienmarkts in Indizes

Die untenstehenden Tabellen veranschaulichen das aktuelle Klassifizierungssystem zum Einen und die neue Klassifizierung nachdem der Immobiliensektor zu einem eigenen Sektor wird zum Anderen. Diese Veränderung wird sich auf die von MSCI und S&P Dow Jones geführten Indizes auswirken, aber nicht auf die Indizes von FTSE Russell.

Der Immobilienmarkt macht in mehreren häufig verwendeten Referenzindizes derzeit einen signifikanten Teil des Finanzsektors aus. Wie in der ersten Tabelle unten gezeigt, umfasst der neue Immobiliensektor Equity-REITs sowie kommerzielle Immobiliendienstleister und Entwickler. In den meisten Indizes werden Equity-REITs den größten Teil des neuen GICS-Immobiliensektors ausmachen. Eine in der zweiten untenstehenden Tabelle gezeigte Analyse veranschaulicht die derzeitigen Gewichtungen und die daraus resultierenden Auswirkungen der bevorstehenden GICS-Veränderung.

GICS

Equity-REIT

Was bedeutet dies für US-REITs?

Unserer Meinung nach gibt es für REITs zahlreiche Implikationen und die Auswirkungen auf die potenzielle Nachfrage nach REIT-Aktien, die sich aus dieser Änderung ergeben, erscheinen stark. Uns liegen Berichte vor, die darauf hindeuten, dass die potenzielle Nachfrage nach REITs von in den USA ansässigen Investmentfonds ein Volumen von bis zu 100 Mrd. Dollar erreichen könnte, ein signifikantes Nachfragepotenzial angesichts der Aktienmarktkapitalisierung aller US-REITs in Höhe von 1,1 Bio. Dollar. Von institutionellen separaten Mandaten und anderen nicht-notierten Vehikeln könnte ein sogar noch höheres Nachfragepotenzial kommen. Aus Sicht der Marktkapitalisierung hat ein signifikanter Anteil der Large-Cap Growth und Multi-Cap Core Fonds noch kein oder nur ein geringes aktuelles Engagement im Immobilienmarkt. Das deutet unserer Ansicht nach darauf hin, dass signifikantes, inkrementelles Kapital dem neuen Sektor zugewiesen werden könnte.

Die Verwalter von Aktienportfolios werden bei ihren Entscheidungen über Kapitalallokationen bald über die unterschiedlichen technischen und fundamentalen Aspekte der Immobilien- und Finanzsektoren nachdenken müssen und diese Analysen könnten ebenfalls zu höheren Kapitalzuflüssen in REITs führen. Eine historische Analyse der Komponenten des S&P 500 deutet darauf hin, dass es zwischen der quantitativen Performance und den Risikowerten für REITs und dem Finanzsektor als Ganzes während der letzten drei, fünf und zehn Jahren zu signifikanten Unterschieden gekommen ist. (Siehe Tabellen unten)

Die Sharpe-Ratio, eine Kennzahl für den risikoadjustierten Ertrag, war während des letzten Jahrzehnts für REITs höher als für den Finanzsektor (einschließlich REITs). Laut unserer Analysen könnte die Herausnahme von REITs aus dem Finanzsektor den Effekt eines Rückgangs der Sharpe-Ratio für den Finanzsektor haben.

Das Beta – eine Kennzahl für das relative Volatilitäts(-Risiko), normalerweise gegenüber dem breiteren Markt – lag bei REITs im Vergleich zum Finanzsektor (einschließlich REITs) während der vergangenen zehn Jahre deutlich niedriger. In der Tat lag das Beta für REITs laut FactSet Daten während der Zwei- und Fünfjahreszeiträume nach der Finanzkrise 2008–2009 deutlich unter dem des S&P 500 Index und seines Finanzsektors (einschließlich REITs).[2] Unserer Meinung nach stellt das niedrigere, relative statistische Risiko in Zeiträumen der letzten Zeit aufgrund der Marktverzerrungen, die während der Finanzkrise entstanden, eine bessere Reflektion des relativen, fundamentalen Immobilienrisikos dar, als das Zehnjahres-Beta.

Auswirkungen

REITs bieten Verwaltern von Aktienportfolios und Anlegern auch eine Möglichkeit zur Diversifizierung ihrer Portfolios.[3] Eine R2 gennannte Kennzahl zeigt, wie eng der Sektor dem breiteren Index folgt, und dass REITs historisch einen viel größeren Diversifizierungsnutzen geboten haben als der Finanzsektor (einschließlich REITs). Unserer Meinung nach spricht sich nur wenig gegen das niedrigere relative Risiko und den Portfoliodiversifizierungsaspekt aus solange die Performance konkurrenzfähig ist.

Die Performance im Vergleich

Aus Sicht der Gesamtrendite haben REITs mit Stand 30. Juni 2016 historisch betrachtet über drei, fünf und zehn Jahre gut abgeschnitten. (Siehe Tabelle unten.) REITs übertrafen den S&P 500 und den Finanzsektor über drei und fünf Jahre. Die Performance gegenüber dem S&P 500 über zehn Jahre war ähnlich und lag deutlich über der Negativperformance des Finanzsektors (einschließlich REITs).[4]

Wertentwicklung

Außerdem war die REIT-Performance recht beständig. REITs haben den S&P 500 in zwölf der vergangenen fünfzehn Kalendermonaten und den Finanzsektor in dreizehn übertroffen.  Während dieses Zeitraums von fünfzehn Kalendermonaten haben REITs nur während zwei Kalenderjahren eine negative Gesamtrendite verzeichnet, der S&P 500 drei und der Finanzsektor sechs. (Siehe Tabelle unten.)

REIT Wertentwicklung

Schlusswort

Der Aufstieg des Immobilienmarkts zum elften Headline-GICS-Sektor bestätigt und unterstreicht die zunehmende Bedeutung der Anlageklasse in der Investmentwelt. Und da die Vergangenheit darauf hindeutet, dass REITs über das Potenzial einer attraktiven Performance verfügen und Risiko- und Diversifizierungscharakteristiken aufweisen, sind wir der Überzeugung, der neue Sektorstatus des Immobiliensektors wird viele Anleger motivieren bei der Zusammenstellung eines gut diversifizierten Portfolios Immobilienaktien in Erwägung zu ziehen.

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Welche Risiken bestehen?

Alle Anlagen sind mit Risiken behaftet, inklusive des möglichen Verlusts der Anlagesumme. Der Wert von Anlagen kann fallen oder steigen, und Anleger erhalten möglicherweise nicht den vollen Anlagebetrag zurück.

Die Anlage in Immobilienpapiere birgt besondere Risiken, etwa Wertrückgänge des Immobilienobjekts und eine größere Empfindlichkeit gegenüber wirtschaftlichen oder regulatorischen Entwicklungen, die den Sektor betreffen. Bei Anlagen in REITs bestehen zusätzliche Risiken, weil REITs in der Regel nur in eine beschränkte Anzahl von Projekten oder in ein bestimmtes Marktsegment investieren. Sie reagieren daher im Vergleich zu breiter diversifizierten Anlagen stärker auf widrige Entwicklungen, die einzelne Projekte oder Marktsegmente betreffen.

[1] Indizes werden nicht gemanagt. Es ist nicht möglich, direkt in einen Index zu investieren. Gebühren, Kosten oder Ausgabeaufschläge sind in den Indizes nicht berücksichtigt.

[2] Die Wertentwicklung der Vergangenheit ist weder ein Indikator noch eine Garantie für die zukünftige Wertentwicklung.

[3] Diversifizierung ist keine Gewinngarantie und bietet keinen Schutz vor Verlusten.

[4] Die Wertentwicklung der Vergangenheit ist weder ein Indikator noch eine Garantie für die zukünftige Wertentwicklung.