Investitions Impuls zur US Wahl 2020: Die Pandemie verändert die Immobilienlandschaft

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Hier einige der Höhepunkte des Gesprächs heute:

• „Der Wohnungssektor hat sich unter den Immobilienarten am besten gehalten. Zwar gab es angesichts von COVID zuletzt tragischerweise ziemlich viele Arbeitsplatzverluste… dennoch hat der Wohnungssektor weiter gut abgeschnitten. In vielen Staaten herrscht noch immer ein Engpass bei Wohnimmobilien, vor allem in Kalifornien. Die Menschen brauchen ein Zuhause und zahlen ihre Mieten weiter. Langfristig werden allerdings das Beschäftigungswachstum, die Schaffung von Arbeitsplätzen und Lohnerhöhungen das Wachstum der Mieten bestimmen.“ – David Gilbert
• „Es ist ein Phänomen der letzten 10 oder 15 Jahre, dass die Durchdringungsrate des E-Commerce gestiegen ist. COVID hat die Verbreitung logischerweise noch drastisch beschleunigt. Es gibt nichts Besseres, als zu Hause bleiben zu können und sich etwas sicher direkt an die Tür liefern zu lassen, wenn wir uns in einer sozial distanzierten Welt bewegen. Doch so wurde dieser Trend, der sich seit einiger Zeit abzeichnete, noch beschleunigt… Einkaufszentren leiden darunter am meisten. Die Zukunft von Einkaufscentern ist äußerst ungewiss.“ – David Gilbert
• „Bei Büros sind viele Fragen offen. Ich denke, dass die Nachfrage geringer sein wird, da ein Bedürfnis nach Flexibilität besteht und Mitarbeiter die Möglichkeit haben, von zu Hause aus zu arbeiten. Es ist noch früh, aber wir entwickeln eine stärkere Überzeugung davon, was es wirklich bedeutet… Das Büro wird nicht überflüssig. Aber man muss nicht jeden einzelnen Tag vor Ort sein. Der Bedarf an Büros ist noch immer sehr einzigartig – Zusammenarbeit, der Aufbau einer Unternehmenskultur, Schulungen und Einarbeitung lassen sich nur sehr schwer aus der Ferne realisieren.“ – David Gilbert
• „Wir sind von [Biowissenschaften] sehr angetan. Der Sektor ist einzigartig, denn es handelt sich um einen fantastischen Wachstumsbereich und auch die Immobilien zur Unterstützung von Biowissenschaften sowie Forschung und Entwicklung sind ziemlich einzigartig. Aus zahlreichen Gründen ist dieses Umfeld recht speziell und teuer. Und… die Wissenschaftler wollen in einem Cluster sein. Sie sind gerne zusammen und unter sich. Hier findet Zusammenarbeit statt.“ – David Gilbert

Transkript

Stephen Dover: David, herzlich willkommen.

David Gilbert: Vielen Dank, Stephen.

Stephen Dover: David, lassen Sie uns zunächst allgemein über den Immobilienmarkt und die Auswirkungen der Wahl auf diesen Markt sprechen.

David Gilbert: Am Beginn steht unsere Makrosicht der US-Wirtschaft. Ich denke, der Markt hat anfangs gut reagiert. Der Markt mag keine Unsicherheit und genauso wenig mögen Immobilienanleger Unsicherheit. Dass der Ausgang der Wahl nun hoffentlich geklärt ist, ist eine sehr gute Sache. Die politischen Strategien der Lager von Trump und Biden waren ziemlich unterschiedlich. Es wird einige Zeit dauern, bis wir sehen, was Biden tatsächlich umsetzen kann. Einige der Maßnahmen sind entschieden vorteilhafter für Immobilienanleger, aber sie sind moderat. Der wirkliche Schlüssel liegt darin, dass wir erwarten, dass die US-Wirtschaft allmählich wieder wachsen wird.

Stephen Dover: Diese Woche gab es Nachrichten über einen Impfstoff: Wie könnte sich das Ihrer Meinung nach auf den Immobilienmarkt auswirken?

David Gilbert: Interessanterweise wird der größte Beitrag unseres Erachtens darin bestehen, dass die Zuversicht wiederhergestellt wird. Zuversicht ist für den fundamentalen Impulsgeber der US-Wirtschaft – das Verbrauchervertrauen – enorm wichtig. Dennoch ändern sich unsere eigenen Prognosen nicht merklich dadurch, wo der Impfstoff eingeführt und so eingesetzt wird, dass die Menschen mit diesem Schutz wieder in die Arbeit zurückkehren können. Wir waren von Ende des Frühjahrs bis Beginn des Sommers ausgegangen, was dadurch bestätigt wird. Wichtig ist aber, dass es dem Verbraucher ein hohes Maß an Vertrauen vermittelt, zu wissen, dass sich eine Lösung anbahnt.

Stephen Dover: Ja, ich sah darin, dass wir nun wissen, es wird eine Lösung geben. Wir kennen nur nicht den Zeitpunkt. Aber in der Zwischenzeit gibt es einen schweren Schock, besonders für die Städte und Staaten. Wir schätzen das finanzielle Defizit für Städte und Staaten auf 550 Milliarden US-Dollar. Natürlich wirkt sich das erheblich auf den Immobilienmarkt aus. Wir haben eine gewisse Abwanderung aus den Städten verzeichnet. Wie beeinflusst das den Immobilienmarkt?

David Gilbert: Das ist in der Tat eine Sorge. Bereits vor COVID war es eine Sorge, dass sich einige der schwierigen Haushaltssituationen, in denen sich zahlreiche Staaten und Städte befinden, im Laufe der Zeit verschlechterten. Viele davon sind im Nordosten: New York City, der Bundesstaat New York – allgemeiner ist die Drei-Staaten-Region, also die Metropolregion um New York City, ein gutes Beispiel. Wir haben in den letzten 20 Jahren eine Abwanderung an die Küste und in den Süden beobachtet, nicht wahr? Der Sonnengürtel hat profitiert. Texas und vor allem auch Florida. Einer der Gründe ist – und es ist extrem schwierig, die Ursachen hier einwandfrei zu bestimmen – dass natürlich die Staaten mit niedrigen Steuern sofort einen Vorteil haben. Die Wohnungs- und Lebenshaltungskosten sind geringer und der Arbeitsmarkt ist an vielen dieser Orte, besonders in Texas, wirklich robust. Das wäre also ohnehin passiert und die Zeit wird zeigen, ob die Bundesregierung viel Unterstützung bietet bzw. welche Unterstützung sie bereitstellt. Dennoch hat sich die Haushaltssituation für Städte und Staaten verschärft, die nicht wie die Bundesregierung die Möglichkeit besitzen, Schuldtitel auszugeben. Das wird zwangsläufig zu höheren Steuern und/oder einer möglichen Verschlechterung von Dienstleistungen führen. Beides sind Bedenken, die die Abwanderung verstärken können.

Stephen Dover: Lassen Sie uns etwas über den Wohnungssektor sprechen – darüber, wie dieser Sektor in den letzten Monaten von der Pandemie profitiert bzw. welchen Schaden er erlitten hat und wie Sie den Wohnungssektor künftig einschätzen.

David Gilbert: Wenn wir auf die letzten 45 Jahre zurückblicken, dann haben wir jetzt wirklich gute, transparente Daten über die privaten Märkte, insbesondere auch über große börsennotierte Unternehmen. Der Wohnungssektor hat sich unter den Immobilienarten am besten gehalten. Auf risikobereinigter Basis war es wahrscheinlich der beste Immobilientyp, in den man in diesem gesamten Zeitraum investieren konnte. Interessanterweise gab es früher zwei Segmente: Wohnungen und Einzelhandel, doch der Einzelhandel hat erhebliche Beeinträchtigungen erfahren. In gewisser Weise ließ das den Wohnungssektor über den gesamten Zeitraum von 45 Jahren als Gewinner zurück. Zwar gab es angesichts von COVID zuletzt tragischerweise ziemlich viele Arbeitsplatzverluste, dennoch nehmen wir noch immer einen sehr hohen Prozentsatz der Mieten ein. Die Menschen brauchen ein Dach über dem Kopf und an einer Vielzahl von Orten gab es Unterstützungsmaßnahmen, um Räumungen usw. zu verhindern. Doch der Wohnungssektor entwickelte sich weiter gut. Ich möchte darauf hinweisen, dass in vielen Staaten noch immer ein Engpass bei Wohnimmobilien herrscht, vor allem in Kalifornien. Die Menschen brauchen ein Zuhause und zahlen ihre Mieten weiter. Der Sektor entwickelt sich also weiter gut, aber langfristig werden das Beschäftigungswachstum, die Schaffung von Arbeitsplätzen und Lohnerhöhungen das Wachstum der Mieten bestimmen.

Stephen Dover: Durch COVID gab es einige ziemlich heftige Veränderungen, zum Beispiel einen sprunghaften Anstieg des Online-Verkaufs in den letzten sechs Monaten. Wir sollten vielleicht etwas über Einzelhandelsimmobilien sprechen.

David Gilbert: Ja. Es ist ein Phänomen der letzten 10 oder 15 Jahre, dass die Durchdringungsrate des E-Commerce gestiegen ist. COVID hat die Verbreitung logischerweise noch drastisch beschleunigt. Es gibt nichts Besseres, als zu Hause bleiben zu können und sich etwas sicher direkt an die Tür liefern zu lassen, wenn wir uns in einer sozial distanzierten Welt bewegen usw. Aber so wurde dieser Trend, der sich seit einiger Zeit abzeichnete, noch beschleunigt. Es findet ein Generationenwechsel statt. Jüngere Menschen nahmen diese Technologien schneller an. Was aber jetzt interessant ist, ist die breite Annahme über eine viel größere Altersgruppe. Vor allem Amazon trug durch seine Möglichkeiten, eine sehr reaktionsschnelle Lieferung anzubieten, zu diesem Trend bei. Der Konzern möchte am gleichen Tag liefern, kann aber nun etwa 80 % der US-Bevölkerung innerhalb eines Tages bedienen. Das ist ihm durch den Aufbau einer neuen Form des Vertriebs gelungen, eine neue Art von Lager.

Stephen Dover: Wenn wir Einkaufszentren betrachten: Wie schätzen Sie die Zukunft von Einkaufscentern und Einzelhandel ein? Etwa die traditionellen Optionen, wie die Menschen künftig einkaufen.

David Gilbert: Shoppingmalls leiden am meisten. Es gibt zwei Bereiche, die Probleme bereiten. Der eine ist das Einkaufszentrum und der andere ist der innerstädtische Einzelhandel. Denken Sie an sehr teure Boutiquen mit enormen Mieten an Orten wie der Madison Avenue in New York. Jede Stadt hat Einzelhandelsgeschäfte in zentraler Lage. In der Vergangenheit war das eine ziemlich gute Investition. Doch zuletzt sind sie unter starken Druck geraten, nicht nur aufgrund von COVID. Die Einkaufszentren selbst haben sich weiterentwickelt. Hier sind zwei wichtige Phänomene zu erkennen. Die Verschlechterung der Umsatzzahlen in traditionellen Kaufhäusern. Es gibt nur noch sehr wenige. Sie waren der Anker dieser Einkaufszentren. Sie waren die Attraktion, um Kunden anzulocken, und die Eigentümer von Shoppingmalls machten ihr Geld mit den Ladenzeilen. Normalerweise gehörten den Ankern ihre eigenen Verkaufsflächen. Die Sears und JC Penney’s usw. würden die Kunden ins Einkaufszentrum locken und das Center würde dann sein Geld mit den Mieten aller anderen kleineren Mieter verdienen. Der Niedergang der Kaufhäuser war also ein langer, sich abzeichnender Trend. Daher wurde es sehr schwierig, die Wirtschaftlichkeit einer Shoppingmall aufrechtzuerhalten. Die Möglichkeit, einfach zu klicken und etwas in ein bis zwei Tagen liefern zu lassen, hat für ziemliche Herausforderungen gesorgt, selbst bei Bekleidung – ein Bereich, von dem viele glaubten, dass es ihm schwerfallen würde, online eine starke Akzeptanz zu finden. Die Zukunft von Einkaufszentren ist sehr ungewiss. Die meisten Prognosen sind etwas beunruhigend, denn sie könnten die Schließung von etwa einem Drittel aller vorhandenen Einkaufspassagen vorsehen. Hochwertige Einkaufszentren haben sicherlich eine Zukunft. Sie sind in bester Lage an Orten mit hoher Bevölkerungsdichte und Menschen mit gutem Einkommen zu finden. Und es hat einen Reiz, Shoppingmalls zu besuchen. Die Veränderungen von Einkaufscentern werden Unterhaltung, eine größere Zahl von Restaurants, neue Formen von Unterhaltung statt lediglich Einkaufsmöglichkeiten beinhalten.

Stephen Dover: Wie sehen Sie die Auswirkungen des Arbeitens von zu Hause auf unsere Arbeitsweise und den Büromarkt in der Zukunft?

David Gilbert: Das ist die wichtigste Frage, die uns und unsere Anleger beschäftigt. Und offen gestanden beschäftigt sie jeden CEO, der ein Unternehmen führt, für das die Büroumgebung eine wichtige Rolle spielte. Die gute Nachricht ist, dass wir dank dieses unglaublichen Rückgrats der Technologie eine Situation wie das Trauma von COVID bewältigen konnten, wie es noch vor nicht allzu langer Zeit nicht möglich gewesen wäre. Ohne diese Möglichkeit kann ich mir nur vorstellen, wie schwierig das gewesen wäre. Technologie ist also eine ausgezeichnete Lösung und bietet Flexibilität. Wir haben zu unserer eigenen Überraschung unter Beweis gestellt, dass diese Unternehmen offenbar nahtlos von zu Hause aus und mit Menschen, die über eine ganze Reihe von Orten verteilt sind, geführt werden können. Unserer Ansicht nach gibt es also einen Anwendungsfall dafür. Es wird sich verstärkt durchsetzen, dass Arbeitnehmer eine größere Flexibilität genießen. Das ist gut für den Arbeitnehmer. Solange die Produktivität nicht beeinträchtigt wird, ist es für Unternehmen meines Erachtens hervorragend. Einige Menschen fragen nach der Produktivität: Arbeiten die Leute zu Hause wirklich so hart wie sie können? Auf der anderen Seite gibt es das Argument, dass Sie härter arbeiten, weil Sie morgens aufstehen und nicht pendeln müssen. Sie können also gleich mit der Arbeit loslegen. Aber es ist noch zu früh, um zu beurteilen, welche Auswirkungen sich als langfristig erweisen werden.

Stephen Dover: Im Gegensatz zu früheren Rezessionen und sonstigen Situationen hat dieser Konjunkturabschwung die Ungleichheit verstärkt. Könnten Sie sich allgemein dazu äußern, sowie dazu, wie es den Immobilienmarkt beeinflusst?

David Gilbert: Ja, das ist eine ziemlich einzigartige Situation. Wenn man die letzten drei oder vier Rezessionen, einschließlich der globalen Finanzkrise, betrachtet, zeigen die Daten, dass die Schmerzgrenze recht proportional zu spüren war. Die Reichen wie die Armen und die Menschen mit höherem wie die Menschen mit niedrigem Einkommen waren alle von der tragischen, tiefgehenden und weitreichenden globalen Rezession betroffen. Dieses Mal verhält es sich anders. Es passt zu dem Kommentar, den wir gerade zum Arbeiten von zu Hause aus gemacht haben. Der Büroarbeiter, der Angestellte: Viele von ihnen sind in Wachstumsbranchen beschäftigt – nehmen wir einmal Bereiche der Technologie – und waren in der Lage, ihre Arbeit fortzusetzen, produktiv zu sein, bezahlt zu werden und nahtlos weiterzumachen, anders als die Arbeiter mit niedrigerem Stundenlohn – abgesehen von den Arbeitern, die ausgenommen sind und als unentbehrlich gelten. Viele dieser Arbeiter, zum Beispiel in Restaurants, wurden aufgrund der Erfordernisse und Maßnahmen zur sozialen Distanzierung in den Zwangsurlaub geschickt oder – hoffentlich vorübergehend – entlassen. Zum ersten Mal in einer dieser Rezessionen waren die Belastungen also viel uneinheitlicher zu spüren, und zwar von den Menschen, die einen wirtschaftlichen Schock am wenigsten verkraften können. Sie haben weniger Ersparnisse usw. Die Regierungen waren sich dessen bewusst und die Konjunkturpakete zielten vor allem auf diese Bevölkerungsgruppen ab, aber die Unterstützungsmaßnahmen lassen jetzt nach. Und es stellt sich noch immer die Frage: welche Art von Unterstützung? Kann die Regierung mit dem Kongress arbeiten, um weitere Konjunkturpakete durchzusetzen? Praktisch jeder Ökonom, mit dem ich gesprochen habe, würde argumentieren, dass es erforderlich und notwendig ist, ungeachtet dessen, dass wir noch immer Kredite aufnehmen müssen, ob es sich auf eine weitere Billion [US-Dollar] oder so beläuft, aber es war tragisch. Das ist das Schlimme daran. Wenn es überhaupt einen Hoffnungsschimmer in dieser sehr tragischen Geschichte gibt, besteht dieser darin, dass wir bei vielen dieser Stundenjobs sehr schnell wieder einstellen und sie besetzen können, im Gegensatz zum Gros der Arbeitsplätze in Unternehmen, die während der globalen Finanzkrise eher dauerhaft vernichtet wurden. Denken Sie einmal an den Bankensektor – viele der verlorenen Stellen kamen nie zurück.

Stephen Dover: Sprechen wir einmal über Industrieimmobilien. Hier stellt sich vielleicht die Frage, dass wir angesichts der Zölle mit China weniger nach China auslagern und mehr in den USA aufbauen sollten. Wie sehen Sie das? Und allgemein im Industriesektor?

David Gilbert: Hier sind zwei Faktoren wirklich wichtig. Der eine ist Arbeit – und wir haben jetzt eine höhere Arbeitslosigkeit. Wenn die Erholung ein angemessenes Niveau erreicht, werden wir meines Erachtens nicht allzu lange überschüssige Arbeitskräfte haben. Der andere wichtige Faktor ist aber Energie. In den USA wurden die Energiekosten durch Fracking stark gesenkt und die Kosten dieses bedeutsamen Faktors sind je nach Art der Fertigung wirklich wichtig. Während die USA also keinen Vorteil bei den Personalkosten haben, zeichnen sie sich durch einen enormen Energievorteil, eine schnelle Markteinführung und Zeitvorsprung usw. aus. Wir sind daher optimistisch, dass mehr Onshoring zu beobachten sein wird.

Stephen Dover: Ein weiterer interessanter Bereich, der vielleicht übersehen wird, sind die Biowissenschaften. Dieser Bereich wurde hier in Kalifornien durch die Wahl etwas beeinflusst. Es gab ein Volksbegehren zur Erhöhung der Finanzmittel für Biowissenschaften. Dieser Bereich ist stark auf Kalifornien konzentriert, außerdem meines Wissens auf Cambridge, Massachusetts. Wie beurteilen Sie diesen Sektor?

David Gilbert: Wir sind von diesem Sektor sehr angetan. Es handelt sich um einen fantastischen Wachstumsbereich und die Immobilien zur Unterstützung von Biowissenschaften sowie Forschung und Entwicklung sind recht einzigartig. Sie könnten an einem Bürogebäude vorbeifahren, das sonst nicht zu unterscheiden wäre. Doch hier finden Sie sehr teure Vorgaben, zum Beispiel die Lüftungsanlagen, die Menge an Energie und die Deckenhöhen. Aus zahlreichen Gründen ist dieses Umfeld recht speziell und teuer. Was außerdem zum Clustering beigetragen hat, ist die Tatsache, dass die Wissenschaftler in einem Cluster sein wollen. Sie sind gerne zusammen und unter sich. Unternehmen arbeiten untereinander zusammen und vor allem auch mit Universitäten. So haben MIT [Massachusetts Institute of Technology] und Harvard usw. dazu beigetragen, dass Cambridge wahrscheinlich das Innovationszentrum für Biowissenschaften der USA wurde und meines Wissens immer noch weltweit führend ist. Auch Kalifornien ist von großer Bedeutung. San Diego, südlich von San Francisco.

Im Bereich der Biowissenschaften gab es bemerkenswerte, aufregende Innovationen und Entdeckungen, die auch in Zukunft von Bedeutung sein werden.

Stephen Dover: David, wir haben über eine Vielzahl unterschiedlicher Faktoren gesprochen. Können Sie kurz zusammenfassen, in welchen Sektoren Sie Gelegenheiten sehen und bei welchen Sektoren Sie eher vorsichtig sind, was den Immobilienmarkt betrifft?

David Gilbert: In den letzten sechs oder sieben Jahren war unser Favorit immer wieder das Industriesegment. Wir haben Industrieimmobilien sehr optimistisch bewertet. Das wird nicht immer so bleiben, aber die Nachfrage facht wieder einen Bedarf an neuen Flächen an. Hinsichtlich dauerhafter Favoriten erwähnte ich bereits, dass die Menschen ein Dach über dem Kopf brauchen. Die Zinsen sind sehr niedrig und die Kosten für den Kauf eines Eigenheims sind daher viel geringer. Dennoch brauchen Sie noch immer eine Anzahlung auf das Eigenkapital, was für viele Menschen schwierig ist. Noch immer wohnen 20 Millionen Kinder zu Hause bei ihren Eltern – viele Eltern würden es begrüßen, dass sie eigenständig und zur Miete wohnen. Unserer Meinung nach ist die aufgestaute Nachfrage groß. Der Einzelhandel ist mit Herausforderungen behaftet, aber wenn Sie auf leistungsstarke Einkaufszentren setzen – abgesehen vom innerstädtischen Einzelhandel, den ich erwähnte – gibt es eine Menge wirklich solider Einzelhandelsobjekte, die sich gut entwickeln. Denken Sie einmal an das Center in Ihrer Nachbarschaft, in Ihrer Gemeinde, den Lebensmittel- und Drogeriemarkt, den wir alle brauchen und auch weiter besuchen werden, unabhängig vom E-Commerce – das ist ein Segment des Einzelhandels, das uns weiterhin gefällt. Bei Büros sind viele Fragen offen. Ich denke, dass die Nachfrage geringer sein wird, da ein Bedürfnis nach Flexibilität besteht und Mitarbeiter die Möglichkeit haben, von zu Hause aus zu arbeiten. Es ist noch früh, aber wir entwickeln eine stärkere Überzeugung davon, dass es in der Realität bedeutet, drei oder vier Tage im Büro zu verbringen. Und dann zwei Tage von einem anderen Standort aus zu arbeiten. Das Büro wird nicht überflüssig. Aber man muss nicht jeden einzelnen Tag vor Ort sein. So könnte es den Umfang von Büros etwas verkleinern, doch der Bedarf an Büros ist noch immer sehr einzigartig – Zusammenarbeit, der Aufbau einer Unternehmenskultur, Schulungen und Einarbeitung lassen sich nur sehr schwer aus der Ferne realisieren. Und das sind meiner Ansicht nach sozusagen die wichtigsten Überlegungen zu den vier großen Immobilienarten.

Stephen: Vielen Dank, David, CEO und Chief Investment Officer von Clarion Partners.

Moderator:  Und vielen Dank unseren Zuhörern für Ihr Interesse an dieser Folge der Talking Markets von Franklin Templeton. Wir würden uns freuen, Sie morgen bei der Fortsetzung unserer Sonderserie zu den US-Wahlen wieder begrüßen zu dürfen. Falls Sie weitere Informationen wünschen, steht Ihnen unser Archiv mit früheren Ausgaben der Talking Markets auf iTunes, Google Play, Spotify oder bei sonstigen bekannten Podcast-Anbietern zur Verfügung.

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