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REIT en un entorno de aumento de tipos de interés estadounidenses

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Nos encontramos en un momento desafiante para los inversores que desean mantener una cartera diversificada y orientada a la renta.

Parece que los tipos de interés estadounidenses van a aumentar, a pesar de que los rendimientos de los bonos en gran parte del mundo desarrollado sean bajos y algunos bancos centrales sigan adoptando medidas de flexibilización. En Estados Unidos existe la preocupación por una posible inflación, dado el historial de seis años de la Reserva Federal en relación con la fabricación de dinero a través de la flexibilización cuantitativa (QE) (que duró de 2008 a 2014).

Wilson Magee, director de valores inmobiliarios e infraestructura global de Franklin Real Asset Advisors®, cree que este entorno está provocando que muchos inversores busquen inversiones alternativas que puedan añadir a su cartera un activo orientado a la renta, así como aumentar su exposición al potencial de crecimiento económico mundial. Explica por qué cree que para muchos inversores es un momento adecuado para considerar diversificar hacia el mercado inmobiliario mundial a través de un vehículo de inversión gestionado de forma activa.

Wilson Magee
Wilson Magee

Wilson Magee
Director de valores inmobiliarios e infraestructura global
Franklin Real Asset Advisors®
Gestor de carteras

Diversificación hacia las REIT en un entorno de aumento de tipos de interés estadounidenses

Debido a las previsiones de un entorno de aumento de los tipos de interés estadounidenses en 2015 y lo que posiblemente será otro año volátil para la renta variable mundial, creemos que muchos inversores deberían considerar adoptar una cartera amplia y diversificada. Aunque el aumento de los tipos del Tesoro estadounidense puede hacer que las inversiones sensibles al rendimiento, como las empresas de inversión inmobiliaria (REIT, por sus siglas en inglés), resulten menos atractivas a primera vista, nosotros lo refutamos con evidencias de que añadir exposición a las REIT tiene sus ventajas, incluso en un entorno de aumento de los tipos.

¿Qué son las REIT?

Una REIT es un tipo de empresa que cotiza en bolsa e invierte directamente en el mercado inmobiliario y en activos relacionados. Muchas REIT se especializan en un tipo concreto de propiedad, como centros comerciales, almacenes, apartamentos, hoteles, edificios de oficinas o unidades de almacenamiento. Muchas también se concentran en una zona geográfica específica, como los Estados Unidos, Japón, el Reino Unido u otros países. En la mayoría de países con REIT, las empresas que cumplen con los requisitos acostumbran a estar exentas de los impuestos de empresas normales. En los mercados donde las REIT o las estructuras parecidas no existen, a menudo es posible invertir en otras empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa.

Las REIT ofrecen principalmente varias posibles ventajas: diversificación de las acciones y bonos tradicionales, oportunidades de ingresos y exposición al sector inmobiliario.

Diversificación: Históricamente, las REIT han tenido correlaciones reducidas con clases de activos tradicionales como acciones y bonos.[1] Aunque el rendimiento histórico no es garantía de resultados futuros, si las correlaciones[2] pasadas con la rentabilidad de los bonos continúan, creemos que las REIT pueden ofrecer un elemento importante de diversificación. (La diversificación no garantiza beneficios ni protege frente al riesgo de pérdida).

Oportunidad de ingresos: Para mantener su situación fiscal especial, normalmente las REIT deben distribuir sus ingresos entre los accionistas en forma de dividendos. Las REIT estadounidenses, por ejemplo, están obligadas a distribuir el 90% de los ingresos imponibles entre los accionistas. Creemos que estos requisitos de distribución de dividendos convierten a las REIT en una oportunidad que deben tener en cuenta los inversores que busquen ingresos potenciales.

Exposición al sector: Las REIT que cotizan en bolsa ofrecen a los inversores una manera más líquida de invertir en el sector inmobiliario, en comparación con la adquisición directa de bienes inmuebles. La inversión directa en bienes inmuebles acostumbra a ser más ilíquida, presenta costes de transacción superiores, exige una actuación más activa por parte del inversor particular y a menudo requiere una inversión mínima más alta. Las REIT mundiales de fuera de los Estados Unidos pueden ofrecer una diversificación adicional potencial, lo que permite a los inversores ganar exposición a los mercados inmobiliarios mundiales. La inversión directa en el sector inmobiliario extranjero, por el contrario, normalmente presenta barreras de entrada más altas. Invertir directamente en propiedades internacionales también puede conllevar dificultades legales y tributarias adicionales.

Muchas empresas que operan en el sector inmobiliario también cotizan y se negocian en bolsas, igual que las REIT. Sin embargo, normalmente están sujetas a los impuestos corporativos locales y no están obligadas a distribuir el flujo de caja a los inversores.

El probable aumento de los tipos de interés estadounidenses

Los tipos de interés estadounidenses se mantienen cerca de sus mínimos históricos, pero es muy probable que suban, ya que la economía empieza a notar el impacto del cierre del programa de flexibilización cuantitativa de seis años de la Reserva Federal.

La presidenta de la Reserva Federal (Fed) Janet Yellen ha declarado que la Fed finalmente estrechará el suministro monetario mediante el aumento de los tipos de interés a corto plazo en lugar de vender bonos. Este es un indicio sólido para la mayoría de analistas del mercado de que en un futuro cercano los tipos de interés estadounidenses aumentarán, aunque aún se está especulando sobre la fecha exacta y el ritmo de las medidas de estrechamiento de la Fed.

Históricamente, las REIT estadounidenses (representadas por el FTSE NAREIT Equity REITs TR Index) han registrado un rendimiento positivo en períodos de aumento de los tipos de interés.[3] Entre 1994 y 2013, en Estados Unidos se experimentaron nueve períodos de tiempo diferentes en los que los tipos de interés aumentaron (tal y como se mide por los rendimientos de los títulos del Tesoro estadounidense a 10 años) en más de 100 puntos básicos (1%). Durante seis de estos nueve períodos de tiempo, las REIT proporcionaron una rentabilidad positiva, mientras que en tres de ellos las REIT proporcionaron una rentabilidad negativa, tal y como se muestra en el gráfico siguiente.

Slide2En nuestra opinión, el aumento de los tipos de interés que refleja una economía saludable y en crecimiento (en lugar de los aumentos de los tipos de interés repentinos o extremos) podría ser positivo para las acciones estadounidenses y las REIT. Ambos también pueden beneficiarse de los aumentos en el empleo, el gasto de los consumidores y la demanda de bienes inmuebles. El sector inmobiliario, de hecho, puede y ha sido considerado por muchos inversores como un buen barómetro que mide la salud de la economía general.

Creemos que la exposición a las REIT puede ayudar a los inversores a capitalizar potencialmente en una economía que mejora, a la vez que sigue manteniendo la diversificación de los activos tradicionales como acciones y, particularmente, bonos como una clase amplia de activos.

Exposición mundial

En nuestra opinión, invertir en REIT estadounidenses tiene ventajas en un entorno de aumento de los tipos, pero también creemos en las ventajas de mantener una cartera diversificada en general, lo cual consideramos que requiere exposición a la economía mundial, incluso el sector inmobiliario en todo el mundo.

Creemos que los mercados mundiales están preparados para el crecimiento a largo plazo, a pesar de la existencia de algunos desafíos a corto plazo en determinados mercados. El crecimiento del producto interior bruto en varios mercados emergentes ha sido sólido, especialmente en partes de Asia, pero las acciones globales fueron volátiles en 2014, en parte debido a las preocupaciones sobre la salud de la economía europea y las tensiones geopolíticas en Oriente Medio y Ucrania/Rusia.

De hecho, las REIT mundiales han superado las acciones mundiales (según el MSCI World GR USD Index) en los períodos anteriores de 5 años y 10 años.[4]

Slide1Afortunadamente, a medida que las REIT se han popularizado desde los años 90, muchos países diferentes han aprobado legislaciones para establecer las estructuras de las REIT. El Reino Unido, Singapur, Australia, Canadá, Francia, Finlandia, Hong Kong, Japón, los Países Bajos, Nueva Zelanda y Sudáfrica, entre otros, permiten a los inversores de todo el mundo aumentar la exposición a mercados inmobiliarios en crecimiento a través de las REIT.

Oportunidad potencial de ingresos alternativos

Muchos inversores acuden a su asignación de bonos para proporcionar a sus carteras un componente de ingresos sólido potencial, así como diversificación de las acciones. Pero el año pasado, el rendimiento de los bonos se mantuvo bajo en el mundo desarrollado y muchas personas esperan que se mantenga de esa forma durante un tiempo. Incluso si la Fed empieza a subir los tipos de interés este año, creemos que lo más probable es que lo haga de forma gradual.

Las REIT pueden ofrecer oportunidades de ingresos, así como la posibilidad de una valoración del capital a largo plazo. Normalmente las REIT se consideran inversiones orientadas al rendimiento, y un componente de su rentabilidad proviene de los dividendos en lugar de las ganancias en la cotización.

De la misma forma que las inversiones orientadas al rendimiento, las REIT probablemente exhibirán un poco de sensibilidad a las variaciones de los tipos de interés y no están exentas de riesgo. Sin embargo, a diferencia de los bonos, las REIT pueden generar posibles beneficios mediante la creación de márgenes de inversión positivos al adquirir y desarrollar propiedades adicionales. Las REIT también pueden aumentar el flujo de caja cuando los beneficios de la propiedad aumentan más rápidamente que los gastos, y este crecimiento del flujo de caja acostumbra a conducir a un crecimiento de los dividendos.

Según los datos de la NAREIT, el crecimiento de dividendos de las REIT estadounidenses fue de un promedio del 7% anual durante el período 1994–2012.[5] Este potencial de crecimiento de los dividendos también significa que las REIT son fundamentalmente distintas a las inversiones de renta fija. En general, las inversiones de renta fija disponen de cupones fijos con pagos regulares: el comprador de un bono recibe regularmente pagos de cupón mensuales, trimestrales o anuales que no cambian. Las REIT han conseguido hacer crecer sus dividendos con el tiempo.

Así que es importante que los inversores tengan presente que las variaciones de los tipos de interés pueden tener un impacto en las inversiones en el sector inmobiliario de diversas formas, algunas negativas y otras positivas. Las variaciones de los tipos de interés son solo una pieza de este rompecabezas. Sin embargo, en general hemos detectado que unos tipos de interés superiores pueden ser un factor positivo para el sector de las REIT.[6]

Creemos que los inversores que buscan en su cartera exposición a una economía mundial en crecimiento y diversificación de las clases de activos tradicionales como las acciones y los bonos, deberían tener en cuenta las REIT.

¿Cuáles son los riesgos?

Todas las inversiones implican riesgos, incluida la posible pérdida de capital. El valor de las inversiones puede experimentar oscilaciones al alza o a la baja, y cabe la posibilidad de que los inversores no recuperen el capital total que invirtieron. Las inversiones en el sector inmobiliario conllevan riesgos especiales, como la caída del valor de los bienes inmuebles y la susceptibilidad a los acontecimientos económicos y normativos adversos que afectan al sector. Las REIT conllevan riesgos adicionales. Debido a que las REIT se invierten normalmente en un número limitado de proyectos o en un sector del mercado concreto, son más susceptibles a los acontecimientos adversos que afectan a un solo proyecto o a un sector del mercado en comparación con las inversiones más ampliamente diversificadas. Las inversiones extranjeras, especialmente en mercados emergentes, conllevan riesgos adicionales, como la volatilidad de las divisas y del mercado y la inestabilidad política y social.



[1] Fuente: FactSet, basado en datos de 2005-2014. Las REIT mundiales están representadas por el S&P Global REIT Index; las REIT de Estados Unidos están representadas por el FTSE NAREIT Equity REITs TR Index; las acciones mundiales están representadas por el MSCI World GR USD Index; las acciones de Estados Unidos están representadas por el S&P 500 TR Index; las acciones de fuera de Estados Unidos están representadas por el MSCI EAFE GR Index; los bonos mundiales están representados por el Barclays Global Aggregate Bond Index; los bonos de Estados Unidos están representados por el Barclays US Aggregate Index; el efectivo está representado por el Barclays US Treasury Bills.

[2] La correlación es una medida estadística de cómo dos valores se mueven entre sí. Una correlación negativa indica una relación en la cual un valor aumenta mientras el otro desciende.

[3] Fuentes: Citi Research, Franklin Templeton Investments. Los índices no son regulados y no se debe invertir directamente en uno. El rendimiento pasado no es garantía de resultados futuros.

[4] Fuente: FactSet, a 31 de diciembre de 2014. Base anualizada. Para obtener más información visite www.franklintempletondatasources.com. Los índices no son regulados y no se debe invertir directamente en uno. El rendimiento pasado no es garantía de resultados futuros.

[5] Fuente: The National Association of Real Estate Investment Trusts®.

[6] El rendimiento histórico no es garantía de resultados futuros.