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¿Es ahora un buen momento para comprar REIT?

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Los inversores interesados en invertir en el mercado de inmobiliarios comerciales podrían estar considerando comprar empresas de inversión inmobiliaria, conocidas como REIT (por sus siglas en inglés), o fondos que inviertan en REIT. Wilson Magee, director de valores inmobiliarios e infraestructura global de Franklin Real Asset Advisors, opina acerca de las razones por las que cree que las REIT ofrecen, hoy en día, una buena propuesta de valor.

Wilson Magee
Wilson Magee

Wilson Magee
Director de valores inmobiliarios e infraestructura global
Franklin Real Asset Advisors
Gestor de carteras

Las REIT y otras empresas inmobiliarias cotizadas poseen algunas de las mejores propiedades inmobiliarias comerciales de los Estados Unidos y, en nuestra opinión, históricamente han mostrado una gestión de capital sólida y han proporcionado un crecimiento de dividendos atractivo.[1] Teniendo en cuenta el gigantesco crecimiento del capital durante los últimos 20 años, las REIT representan un componente significativo de las inversiones inmobiliarias y los mercados de capitales.

Las REIT de EE. UU. son fácilmente accesibles

En este análisis nos referimos a las REIT cotizadas en bolsa disponibles públicamente, que es una clase de empresa que cotiza y se negocia de forma pública y que invierte directamente en el mercado inmobiliario y en activos relacionados. Muchas REIT se especializan en un tipo concreto de propiedad, como centros comerciales, almacenes, apartamentos, hoteles, edificios de oficinas o unidades de almacenamiento. Las REIT ofrecen varios posibles beneficios a los inversores: diversificación de las acciones y los bonos tradicionales, oportunidades de ingresos a través de dividendos relativamente estables y posiblemente en crecimiento y exposición al sector inmobiliario a través de un vehículo regulado que negocia en bolsa. Actualmente, creemos que las REIT resultan particularmente atrayentes al examinar valoraciones.

Valor inmobiliario en las REIT

Los inversores de acciones de REIT estadounidenses podrán utilizar varias metodologías de valoración a la hora de tomar decisiones de inversión, pero creemos que una de las más importantes considera el valor subyacente de las propiedades mediante el uso de análisis transaccionales en el propio mercado de inversiones inmobiliarias.

La relación entre el precio de las acciones de las REIT y el valor liquidativo (VL) de sus activos inmobiliarios subyacentes (relación precio/valor liquidativo o P/VL) es un indicativo del valor relativo de activos similares cuando se comparan los valores de las REIT cotizadas con los valores subyacentes del mercado de propiedades. En ocasiones, los precios de las acciones de las REIT podrán ser mayores o menores que los valores sugeridos por las transacciones del mercado de propiedades. La relación P/VL sugerida por los análisis transaccionales es un indicativo importante del valor “intrínseco” de una REIT. Los inversores también deberían tener en cuenta el hecho de que un valor intrínseco es una estimación del valor de las propiedades de las carteras de REIT y que no atribuye ningún valor a la gestión, lo que en la mayor parte de los casos añade valor para el inversor. Recientemente, y según nuestra opinión, las REIT estadounidenses han ofrecido a los inversores una proposición de valor atractivo en términos de su valor intrínseco estimado. Al final del tercer trimestre, las REIT estadounidenses se estaban negociando con unos descuentos significativos en los valores de propiedad subyacentes, si se considera su relación histórica con el VL.

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La media P/VL actual para el mercado de REIT estadounidenses indica un 10% de descuento en el VL,[2] lo que significa que es posible adquirir propiedades inmobiliarias comerciales a través de REIT con un importante descuento en su valor intrínseco. Si se observa su media a largo plazo, las REIT estadounidenses tienen tendencia a negociar con una prima del 1% en el VL,[3] razón por la que pensamos que el descuento actual es todavía más extraordinario.

Si bien sería posible obtener un descuento sustancial si los valores de propiedad subyacentes o las rentas y los ingresos netos de la propiedad estuvieran cayendo, este no es el caso actualmente. De hecho, las rentas están creciendo en la mayor parte de sectores de la propiedad y en muchos de los mercados de propiedades estadounidenses. La rentabilidad operativa fundamental para las carteras de REIT, tal como las presenta el crecimiento de los ingresos operativos netos de los competidores del mismo sector (término conocido como same-store NOI en inglés), una medida de crecimiento de ingresos de la cartera comúnmente utilizada en lo que respecta a las REIT estadounidenses, parece sólida en prácticamente todos los sectores de propiedades y, de media, ha estado mejorando durante más de cinco años.

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Las recientes tendencias de crecimiento de same-store NOI han continuado estando muy por encima de las tendencias históricas a largo plazo y podrían llevar a unas fuertes rentabilidades para los accionistas si las ganancias positivas y el crecimiento de dividendos se reflejan en los precios de las acciones. Creemos que estas tendencias de crecimiento positivo en el same-store NOI deberían contribuir de forma positiva a las propiedades subyacentes de los VL.

Las razones por las que creemos que actualmente las REIT están expuestas a un precio menor que su valor intrínseco

El nivel actual de las estimaciones del VL de las REIT está respaldado por los datos de las transacciones de los mercados inmobiliarios de Estados Unidos y divulgaciones públicas relacionadas con varias transacciones recientes de alto nivel, en las cuales los inversores adquirieron intereses parciales en propiedades mantenidas por las REIT estadounidenses con valores que están por encima de la valoración implícita del precio por acción de las REIT. He aquí tres ejemplos:

  • La compra de una participación por parte de AustralianSuper en un centro comercial de Hawái
  • La compra por parte de un fondo soberano noruego de tres de los principales edificios de oficinas de Estados Unidos
  • Un acuerdo entre la Corporación de Inversiones del Gobierno de Singapur y Heitman para comprar una participación en ocho centros comerciales regionales

Como una prueba adicional de que las REIT se están negociando por debajo de su valor de propiedad intrínseco, han ocurrido varias privatizaciones de REIT en 2015, y en la mayor parte de los casos los compradores han sido fondos de renta variable privados que habitualmente han declarado expectativas de rentabilidad que son relativamente altas cuando se las compara con el mercado de propiedades de inversión en conjunto.

Nuestro análisis de estas transacciones en el contexto de las carteras de propiedades de REIT nos hace llegar a la conclusión de que el descuento actual en el precio del VL disponible en el mercado de REIT estadounidenses es algo que los inversores interesados en obtener exposición a la inversión inmobiliaria comercial de alta calidad deberían tener en cuenta.

Además, es interesante destacar que, aunque todos los ejemplos de transacciones involucraban la compra de activos estadounidenses, entre los inversores se incluían firmas estadounidenses e inversores extranjeros y globales. Nuestro análisis muestra que las oportunidades similares para que los inversores se puedan beneficiar del atractivo histórico de los precios de REIT frente al precio de la inmobiliaria privada podrían presentarse en otros de los mercados inmobiliarios cotizados que nuestro equipo explora por todo el mundo.

¿Quiere aprender más? Consulte “REIT en un entorno de aumento de tipos de interés estadounidenses”.

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¿Cuáles son los riesgos?

Todas las inversiones implican riesgos, incluida la posible pérdida de capital. El valor de las inversiones puede experimentar oscilaciones al alza o a la baja, y cabe la posibilidad de que los inversores no recuperen el capital total que invirtieron. Las inversiones en el sector inmobiliario conllevan riesgos especiales, como la caída del valor de los bienes inmuebles y la susceptibilidad a los acontecimientos económicos y normativos adversos que afectan al sector. Las REIT conllevan riesgos adicionales. Debido a que las REIT se invierten normalmente en un número limitado de proyectos o en un sector del mercado concreto, son más susceptibles a los acontecimientos adversos que afectan a un solo proyecto o a un sector del mercado en comparación con las inversiones más ampliamente diversificadas. Las inversiones extranjeras, especialmente en mercados emergentes, conllevan riesgos adicionales, como la volatilidad de las divisas y del mercado y la inestabilidad política y social.

[1] La rentabilidad histórica no es garantía de resultados futuros.

[2] Fuente: BofA Merrill Lynch (BAML) Global Research, FactSet, informes de la empresa, a 30 de septiembre de 2015. Visite www.franklintempletondatasources.com para obtener más información.

[3] Ibíd.