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Valores inmobiliarios cotizados a nivel global: un componente clave

Muchos inversores están conformes con la idea de permanecer en el mercado de su país de origen y muchos opinan que estar expuestos a valores y bonos es suficiente para diversificar la cartera. No obstante, existen razones convincentes para considerar la opción de añadir un tercer componente alternativo, tal como opina Wilson Magee, director de Global Real Estate and Infrastructure Securities de Franklin Real Asset Advisors. Afirma que los valores inmobiliarios globales cotizados pueden ofrecer muchas ventajas potenciales para la cartera de un inversor. Además, añade que los fundamentos actuales resultan atractivos para la clase de activos.

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Si bien el rendimiento del mercado de renta variable mundial ha sido bastante bueno este año, creemos que existen motivos para crear una cartera de inversión bien diversificada que incluya valores del sector inmobiliario.

Esta clase de activos ofrece una serie de características atractivas para los inversores. Entre ellas destacan los dividendos estables y consistentes, un crecimiento constante de las ganancias y una revalorización del capital a largo plazo. Reconocemos que existe riesgo a corto plazo si los tipos de interés aumentan rápidamente. Sin embargo, nuestra investigación indica que el sector puede mantener su buen rendimiento mientras los bancos centrales mundiales comienzan a normalizar la política monetaria durante los próximos años.

Las valoraciones actuales y los fundamentos subyacentes de esta clase de activos nos parecen atractivos. Asimismo, los valores del sector inmobiliario tienen el potencial de dar acceso a los inversores a propiedades de calidad y empresas dirigidas por algunos de los emprendedores y ejecutivos líderes del sector inmobiliario mundial. Además, dado que los mercados cotizados son líquidos y transparentes, los inversores pueden acceder a estas inversiones en tiempo real.

 Mejores resultados de cartera

 Es cierto que la renta variable mundial ha conseguido recientemente una rentabilidad superior a la de los valores inmobiliarios mundiales como clase de activos. Ahora bien, en el pasado, añadir valores inmobiliarios mundiales a una cartera de valores y bonos ha tenido por lo general un efecto positivo sobre sus características de riesgo y remuneración. Los valores inmobiliarios han aumentado la rentabilidad de la cartera de manera significativa, incrementando ligeramente el riesgo (volatilidad) al mismo tiempo. El resultado ha sido una mejora de la ratio de Sharpe de la cartera (rentabilidad ajustada al riesgo). Aun teniendo en cuenta el rendimiento reciente de la renta variable, si se hubieran incluido valores inmobiliarios mundiales en una cartera equilibrada de valores y bonos tradicional, el crecimiento de capital habría sido de más del 25 % desde el año 2000.[1] (Véase el gráfico siguiente)

Las grandes propiedades ofrecen rendimientos atractivos con amplio margen de crecimiento

Creemos que los activos inmobiliarios de alta calidad proporcionan en la actualidad rendimientos atractivos. Asimismo, hay oportunidades para canalizar más efectivo hacia los accionistas dado que estos activos pueden aumentar los alquileres y los niveles de ocupación con el tiempo. Históricamente, las empresas cotizadas del sector inmobiliario han proporcionado a los inversores un importante componente de rentabilidad total en forma de dividendos fiables. En muchas jurisdicciones, las distribuciones mínimas de ingresos son obligatorias por ley o son una norma del sector.

Durante la década pasada, salvo en la crisis financiera global de 2007–2008, la rentabilidad por dividendo ha oscilado entre el 3,5 % y el 4,5 % para los valores inmobiliarios mundiales. Al finales de agosto de 2017, los valores inmobiliarios globales obtuvieron una rentabilidad por dividendo del 3,8 %, según la medición del índice FTSE EPRA/NAREIT Developed.[2] Esta rentabilidad supone una mejora respecto al 2,4 % del índice MSCI World y el 2,0 % del índice S&P 500.[3] En la actualidad, los valores inmobiliarios globales se cotizan con una rentabilidad por dividendo coherente con la media de los últimos 10 años, a pesar del repunte de rentabilidad durante la crisis financiera global. (Véase el gráfico que figura a continuación).

Además, creemos que los rendimientos de los valores inmobiliarios resultan atractivos en comparación con los rendimientos de deuda soberana en todo el mundo. Si bien el diferencial varía según el país, en general, los requisitos de que los valores del sector inmobiliario devuelvan efectivo a los accionistas subrayan los beneficios en materia de ingresos por poseer valores inmobiliarios en una cartera diversificada en relación con los bonos.

Asimismo, a diferencia de los pagos de cupones de renta fija, que no aumentan con el tiempo, los dividendos de empresas del sector inmobiliario normalmente crecen junto con el flujo de caja por acción subyacente. De hecho, desde 1994 hasta 2016, los dividendos de los REIT estadounidenses han experimentado un aumento medio anual del 7,9 %, superando la inflación de manera considerable.[4] Durante los últimos tres años, el crecimiento medio de los dividendos ha sido del 9,1 %.[5]

Las preocupaciones sobre el aumento de los tipos no tienen fundamento

Según nuestros cálculos, el bajo desempeño generalizado de los valores inmobiliarios globales observado durante los últimos trimestres puede estar relacionado con las preocupaciones sobre el entorno de los tipos de interés en aumento, especialmente en los Estados Unidos. En la segunda mitad del año 2016, el rendimiento de los bonos a 10 años del Tesoro estadounidense subió del 1,35 % al 2,46 %. Desde entonces, el rendimiento de los bonos del Tesoro ha descendido, ya que las preocupaciones acerca de un crecimiento más lento y una inflación obstinadamente baja plantean preguntas sobre la rapidez con la que subirán los tipos.

Si bien un giro en el ciclo de los tipos de interés en los Estados Unidos puede tener un efecto negativo a corto plazo sobre los precios de los valores inmobiliarios globales, hemos comprobado que la clase de activos ha mantenido históricamente un buen rendimiento durante los periodos de subida de los tipos. Hemos revisado los últimos 25 años de historia de los tipos de interés (según la medición de los pagarés del Tesoro estadounidense a 10 años) y hemos estudiado los periodos en los que los tipos de interés aumentaron más de un 1 % (100 puntos básicos [pb]). Tras identificar diez de estos periodos, hemos examinado la rentabilidad de los valores inmobiliarios globales, los valores globales y los bonos globales. La rentabilidad media de los valores inmobiliarios globales fue del 8,1 % durante dichos periodos, con una rentabilidad positiva en ocho de los diez periodos.[6]

Una de las razones del sólido rendimiento de los valores inmobiliarios, incluso en situaciones de subida de los tipos de interés, es que dichas subidas suelen coincidir con periodos de mayor crecimiento económico. A medida que la actividad económica cobra impulso, se crean más puestos de trabajo y,  en consecuencia, los salarios aumentan. La demanda inmobiliaria también suele aumentar.

Este ciclo virtuoso nos sugiere que cualquier presión a corto plazo sobre los valores inmobiliarios puede ser efímera. Cabe destacar que el ciclo inmobiliario tiende a ser mucho más prolongado que el ciclo económico. Puesto que resulta prácticamente imposible predecir los periodos de repunte y depresión, nuestras conclusiones parecen indicar que una asignación constante a valores inmobiliarios globales podría resultar beneficiosa durante los periodos de incertidumbre respecto a los tipos de interés.

Las valoraciones resultan atractivas

Tomando como referencia la ratio precio/beneficios (PER), creemos que los niveles de cotización de los valores inmobiliarios globales son interesantes.[7] En comparación con la renta variable mundial, los valores inmobiliarios globales tradicionalmente se han cotizado con prima. Desde el repunte de principios del año 2015, esta relación ha cambiado. En la actualidad, los valores inmobiliarios globales presentan una ratio PER que solo supera ligeramente a la de la renta variable mundial y el diferencial entre los múltiplos está ahora más de una desviación estándar por debajo de la media de cinco años.[8] Véase el gráfico siguiente.

Asimismo, en nuestra opinión, el crecimiento continuado del flujo de caja por acción favorece una valoración relativamente mayor. Las valoraciones en el ámbito inmobiliario también resultan atractivas en comparación con los valores de renta fija. El diferencial medio entre las rentabilidades por dividendo de los REIT de los Estados Unidos y los rendimientos de los bonos empresariales estadounidenses con calificación BBB nos sugiere que los valores inmobiliarios son baratos en comparación con estos bonos de crédito.

 Una opción muy válida para cualquier entorno de mercado

Ha quedado patente que la asignación a valores inmobiliarios cotizados a nivel mundial proporciona un atractivo potencial de diversificación cuando se añade a la renta fija y la renta variable mundial.[9] Consideramos que los rendimientos resultan interesantes en el entorno actual de los tipos de interés y que las valoraciones también son favorables.

Es cierto que un giro en el ciclo mundial de los tipos de interés puede provocar ciertas dificultades a corto plazo para los valores inmobiliarios. Sin embargo, los antecedentes indican que, a más largo plazo, los inversores podrán aprovechar las oportunidades de rentabilidad total positiva, rendimientos y diversificación. Creemos que es el momento oportuno para que los inversores que ya cuentan con asignaciones y los que buscan una asignación consideren las ventajas de los valores inmobiliarios globales.

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 ¿Cuáles son los riesgos?

Todas las inversiones conllevan riesgos, incluida la posible pérdida de capital. El valor de las inversiones puede tanto subir como bajar y los inversores podrían no recuperar todo el capital invertido. Invertir en valores inmobiliarios entraña riesgos especiales, como caídas del valor en el sector inmobiliario y una mayor vulnerabilidad a los cambios económicos o normativos adversos que afecten al sector. La inversión en REIT supone riesgos adicionales. Habida cuenta de que las inversiones de los REIT suelen limitarse a un determinado número de proyectos o a un segmento del mercado en particular, resultan más vulnerables a los cambios negativos respecto a proyectos concretos o segmentos particulares del mercado que otras inversiones con una mayor diversificación. Las inversiones en el extranjero, en especial en mercados emergentes, conllevan riesgos adicionales, tales como la volatilidad de las divisas y los mercados, así como la inestabilidad política y social.

[1] El rendimiento pasado no es un indicador ni una garantía de rendimientos futuros. Cálculos de Franklin Templeton Multi-Asset Solutions a partir de datos de Bloomberg. Los índices no están gestionados y no puede invertirse directamente en ellos. Tampoco incluyen comisiones, gastos ni costes de suscripción.

[2] Fuente: FactSet. Los índices no están gestionados y no puede invertirse directamente en ellos. No incluyen comisiones, costes ni gastos de suscripción. El rendimiento pasado no es un indicador ni una garantía de resultados futuros. Para obtener más información sobre los proveedores de datos, visite www.franklintempletondatasources.com.

[3] Ibid.

[4] Fuente: FactSet, NAREIT, Barclays y Franklin Real Asset Advisors. El rendimiento pasado no es un indicador ni una garantía de resultados futuros.

[5] Ibid.

[6] Fuente: FactSet, Morningstar. Valores inmobiliarios globales representados por el índice FTSE EPRA/NAREIT Developed; valores globales representados por el índice MSCI World; bonos globales representados por el índice Bloomberg Barclays Global Aggregate Bond. Los índices no están gestionados y no puede invertirse directamente en ellos. No incluyen comisiones, costes ni gastos de suscripción. El rendimiento pasado no es un indicador ni una garantía de resultados futuros.

[7] La ratio PER es un múltiplo de valoración definido como el precio de mercado de las acciones dividido entre las ganancias anuales por acción.

[8] Fuente: FactSet. Valores inmobiliarios globales representados por el índice FTSE EPRA/NAREIT Developed. Los índices no están gestionados y no puede invertirse directamente en ellos. No incluyen comisiones, costes ni gastos de suscripción. El rendimiento pasado no es un indicador ni una garantía de resultados futuros. Para obtener más información sobre los proveedores de datos, visite www.franklintempletondatasources.com. La ratio PER es un múltiplo de valoración definido como el precio de mercado de las acciones dividido entre las ganancias anuales por acción. La desviación estándar se considera una medida de la volatilidad y representa la desviación de un conjunto de datos respecto a la media.

[9] La diversificación no garantiza unos beneficios ni protege frente al riesgo de pérdidas.