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Les REIT dans un environnement de hausse des taux d’intérêt américains

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Les temps sont difficiles pour les investisseurs qui souhaitent maintenir un portefeuille diversifié axé sur le revenu.

La hausse des taux d’intérêt américains se profile à l’horizon, même si les rendements des obligations de la plupart des pays développés sont faibles et que certaines banques centrales continuent de mettre en œuvre des mesures d’assouplissement. Le risque inflationniste est préoccupant aux États-Unis, compte tenu de l’historique de la Réserve fédérale qui, pendant six ans (de 2008 à 2014), a eu recours à la planche à billets dans le cadre de l’assouplissement quantitatif (QE).

Wilson Magee, Directeur de la gestion des actions mondiales de l’immobilier et des infrastructures chez Franklin Real Asset Advisors®, estime que cet environnement conduit de nombreux investisseurs à rechercher des placements alternatifs pouvant agrémenter leur portefeuille d’un actif axé sur le revenu tout en offrant une exposition au potentiel de croissance de l’économie mondiale. Il explique pourquoi il juge que pour de nombreux investisseurs, le moment est venu d’envisager de se diversifier dans l’immobilier international grâce à un véhicule d’investissement géré de façon active.

 

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Wilson Magee

Wilson Magee
Director de la gestion mondiale des titres en immobiliers et infrastructures 

Franklin Real Asset Advisors®
Gérant de portefeuille

 

Se diversifier au profit des REIT dans un environnement de hausse des taux d’intérêt américains

Compte tenu des anticipations de hausse des taux d’intérêt aux États-Unis en 2015 et d’une nouvelle année probablement volatile pour les actions internationales, de nombreux investisseurs devraient selon nous envisager de détenir un portefeuille vaste et diversifié. Même s’il est vrai qu’avec la hausse des taux du Trésor américain les investissements sensibles aux rendements, comme les REIT, connues sous le nom de SIIC en France (sociétés d’investissement immobilières cotées), peuvent en apparence sembler moins intéressants, des signes montrent que l’exposition aux REIT présente des avantages, même dans un environnement de hausse des taux.

Que sont les REIT ?

Un REIT est un type de société cotée qui investit directement dans des actifs immobiliers et liés à l’immobilier. De nombreux REIT se spécialisent dans un type de bien immobilier particulier, comme les centres commerciaux, les entrepôts, les appartements, les hôtels, les bureaux ou les lieux de stockage. D’autres se concentrent aussi sur une zone géographique spécifique, comme les États-Unis, le Japon et le Royaume-Uni entre autres. Dans la plupart des pays dotés de REIT, les sociétés d’investissement éligibles bénéficient généralement d’une fiscalité avantageuse.[AD1]  Sur les marchés qui ne sont pas dotés de REIT ou de structures analogues, il est souvent possible d’investir dans d’autres sociétés immobilières cotées.

Par essence, les REIT peuvent offrir plusieurs avantages : diversification par rapport aux actions et obligations classiques, opportunités de revenus et exposition au secteur immobilier.

Diversification : Historiquement, les corrélations entre les REIT et les classes d’actifs classiques comme les actions et les obligations sont limitées.[1] Même si les performances passées ne présagent pas des résultats futurs, en cas de maintien des corrélations historiques[2] avec les performances des obligations, les REIT pourraient constituer un élément de diversification important. (La diversification n’est pas une garantie de gain ou de protection contre le risque de pertes)

Opportunité de revenu : Pour conserver leur statut fiscal avantageux, les REIT doivent généralement distribuer leur revenu aux actionnaires sous la forme de dividendes. Les REIT américains doivent par exemple distribuer aux actionnaires 90 % de leur revenu imposable. Selon nous, compte tenu de ces exigences en matière de distribution de dividendes, les REIT sont une opportunité à envisager pour les investisseurs en quête de revenu.

Exposition sectorielle : Grâce aux REIT cotés en Bourse, les investisseurs peuvent investir dans le secteur immobilier de façon plus liquide qu’en achetant directement des biens immobiliers. Les placements directs dans l’immobilier sont généralement moins liquides, incluent des coûts de transaction plus élevés, nécessitent un rôle plus actif de la part des investisseurs individuels et requièrent souvent une mise minimale plus élevée. Des REIT internationaux peuvent aider les investisseurs à bénéficier d’un potentiel de diversification accrue en s’exposant aux marchés immobiliers du monde entier. À l’inverse, les placements directs dans l’immobilier à l’étranger comportent généralement des barrières à l’entrée bien plus élevées. Cela peut aussi entraîner des complications juridiques et fiscales.

À l’image des REIT, de nombreuses sociétés actives dans le secteur de l’immobilier sont aussi cotées et se négocient sur des places boursières. Toutefois, elles sont généralement soumises à la fiscalité locale des entreprises et ne sont pas obligées de redistribuer des liquidités aux investisseurs.

Les taux d’intérêt américains vont remonter

Les taux d’intérêts américains restent proches de leurs plus bas historiques, mais ils devraient grimper car l’économie commence à ressentir les effets de la fin du programme d’assouplissement quantitatif de la Réserve fédérale, qui a duré six ans.

La Présidente de la Réserve fédérale (Fed) Janet Yellen a indiqué que l’institut d’émission finira par durcir sa politique monétaire en relevant ses taux d’intérêt à court terme plutôt qu’en liquidant des obligations. Pour la plupart des observateurs de marché, cela indique clairement que des taux d’intérêt américains plus élevés sont à prévoir à court terme, même si le calendrier et le rythme précis du durcissement de la Fed font toujours l’objet de spéculations.

Historiquement, les REIT américains (tels que représentés par l’indice FTSE NAREIT Equity REITs TR) enregistrent de bonnes performances en périodes de hausse des taux d’intérêt.[3] Entre 1994 et 2013, les États-Unis ont connu neuf périodes distinctes au cours desquelles les taux d’intérêt ont grimpé (selon le rendement des bons du Trésor américain à 10 ans) de plus de 100 points de base (1 %). Pendant six de ces neuf périodes, les REIT ont enregistré des performances positives, et lors des trois autres ils ont accusé des performances négatives, comme le montre le graphique ci-dessous.

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Selon nous, la hausse des taux d’intérêt, signe d’une économie saine et croissante (par opposition à des relèvements soudains ou extrêmes) pourrait être favorable aux actions américaines et aux REIT. Ces deux classes d’actifs pourraient aussi bénéficier de la hausse de l’emploi, des dépenses de consommation et de la demande immobilière. En fait, l’immobilier peut être (et est) considéré par de nombreux investisseurs comme un bon baromètre de la santé générale de l’économie.

Grâce à l’exposition aux REIT, les investisseurs peuvent capitaliser sur l’amélioration de l’économie tout en continuant à se diversifier par rapport aux classes d’actifs classiques comme les actions et les obligations.

Exposition mondiale

Nous pensons que cela vaut la peine d’investir dans les REIT américains dans un environnement de hausse des taux, mais nous sommes convaincus des vertus du maintien d’un portefeuille globalement diversifié de façon générale, ce qui nécessite une exposition à l’économie mondiale, y compris l’immobilier international.

Les marchés internationaux nous semblent bien placés pour enregistrer de la croissance à long terme, malgré des obstacles à court terme sur certains marchés. La croissance du produit intérieur brut est soutenue dans plusieurs pays émergents, notamment dans certaines régions d’Asie, mais les actions internationales ont été volatiles en 2014, en partie du fait d’inquiétudes quant à la santé de l’économie européenne et de tensions géopolitiques au Moyen-Orient et en Ukraine/Russie.

Il se trouve que les REIT surperforment les actions internationales (représentées par l’indice MSCI World GR USD) sur 5 et 10 ans.[4]

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Fort heureusement, avec la notoriété croissante des REIT depuis les années 1990, de nombreux autres pays ont promulgué des lois pour instaurer ces structures. Le Royaume-Uni, Singapour, l’Australie, le Canada, la France, la Finlande, Hong Kong, le Japon, les Pays-Bas, la Nouvelle-Zélande et l’Afrique du Sud permettent notamment aux investisseurs du monde entier de s’exposer par le biais des REIT à leurs marchés immobiliers en plein essor.

Opportunité alternative de revenu potentielle

Grâce à leur allocation aux obligations, de nombreux investisseurs espèrent doter leurs portefeuilles d’un revenu potentiel robuste, ainsi que d’un actif de diversification par rapport aux actions. Toutefois, l’année dernière, les rendements obligataires sont restés faibles dans les pays développés, et de nombreux intervenants estiment que cela va durer. Même si la Fed commence à relever ses taux d’intérêt cette année, nous pensons qu’elle le fera progressivement.

Les REIT peuvent fournir des opportunités de revenu, ainsi qu’un potentiel d’appréciation du capital à long terme. Les REIT sont généralement considérés comme des investissements axés sur le rendement, car leurs performances sont en partie générées par les dividendes plutôt que par des hausses de prix.

Comme tous les investissements axés sur le rendement, les REIT sont vulnérables aux variations de taux d’intérêt et ne sont pas sans risque. Toutefois, contrairement aux obligations, les REIT peuvent enregistrer des bénéfices en faisant en sorte de bénéficier de prix favorables à l’acquisition et pendant le développement de biens immobiliers supplémentaires. Les REIT peuvent aussi accroître leurs liquidités lorsque les revenus immobiliers augmentent plus rapidement que les dépenses, ce qui entraîne souvent une croissance des dividendes.

Selon les statistiques de la NAREIT, la croissance annuelle des dividendes des REIT américains était en moyenne supérieure à 7 % entre 1994 et 2012.[5] Compte tenu de ce potentiel, les REIT sont fondamentalement différents des investissements obligataires, généralement assortis de coupons fixes avec des versements réguliers. L’acheteur d’une obligation reçoit régulièrement des  coupons sur une base mensuelle, trimestrielle ou annuelle et leur montant ne varie pas. Les REIT sont parvenus à accroître leurs dividendes avec le temps.

Les investisseurs doivent donc bien garder à l’esprit que les variations des taux d’intérêt peuvent influencer les investissements immobiliers de diverses façons, négativement comme positivement. Les variations des taux d’intérêt ne sont qu’une pièce de ce puzzle. Toutefois, nous constatons généralement que des taux d’intérêt plus élevés peuvent être un facteur positif net pour le secteur des REIT.[6]

Nous pensons que les REIT sont une possibilité attrayante pour les investisseurs qui cherchent à s’exposer à une économie mondiale en croissance et à diversifier leur portefeuille par rapport à des classes d’actifs classiques comme les actions et les obligations.

Quels sont les risques ?

Tout investissement comporte un risque, notamment celui de ne pas récupérer le capital investi. La valeur des investissements peut fluctuer à la baisse comme à la hausse et les investisseurs ne sont pas assurés de récupérer la totalité de leur mise initiale. L’investissement dans les titres immobiliers comporte des risques spécifiques, comme la baisse de la valeur du bien immobilier ou la sensibilité accrue à la dégradation des conditions économiques ou au durcissement du cadre réglementaire qui peuvent affecter le secteur. Les REIT comportent des risques supplémentaires, car la catégorie d’actif investit habituellement dans un nombre limité de projets ou dans un segment précis du marché, et sa sensibilité à la dégradation des conditions économiques et aux changements règlementaires est donc supérieure à celle de placements plus diversifiés. Les investissements étrangers, plus particulièrement sur les marchés émergents, comportent des risques supplémentaires liés par exemple à la volatilité des devises et des marchés, ainsi qu’à l’instabilité politique et sociale.



[1] Source : FactSet, sur la base de données de 2005 à 2014. Les REIT internationaux sont représentés par l’indice S&P Global REIT, les REIT américains par l’indice FTSE NAREIT Equity REITs TR, les actions internationales par l’indice MSCI World GR, les actions américaines par l’indice S&P 500 TR, les actions non américaines par l’indice MSCI EAFE GR, les obligations internationales par l’indice Barclays Global Aggregate Bond, les obligations américaines par l’indice Barclays US Aggregate, et les liquidités par l’indice Barclays US Treasury Bills.

[2] La corrélation mesure statistiquement comment deux titres évoluent l’un par rapport à l’autre. Une corrélation négative témoigne d’une situation où l’un des titres progresse alors que l’autre baisse.

[3] Sources : Citi Research, Franklin Templeton Investments. Les indices ne font l’objet d’aucune gestion et il n’est pas possible d’y investir directement. Les performances passées ne garantissent pas les résultats futurs.

[4] Source : FactSet, au 31 décembre 2014. En rythme annualisé. Consultez le site www.franklintempletondatasources.com pour obtenir des informations supplémentaires sur le fournisseur de données. Les indices ne font l’objet d’aucune gestion et il n’est pas possible d’y investir directement. Les performances passées ne garantissent pas les résultats futurs.

[5] Source : The National Association of Real Estate Investment Trusts®.

[6] Les performances passées ne présagent pas des résultats futurs.


 [AD1] http://www.ieif.fr/derniers-articles/les-reits-outre-atlantique/ ce n’est quand même pas une exonération totale de l’IS