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Alternatives

Immobilier international coté : une composante essentielle

Nombre d’investisseurs sont plutôt satisfaits de rester sur leur marché national, et beaucoup estiment qu’une exposition à la fois aux actions et aux obligations suffit à diversifier un portefeuille. Il existe toutefois des raisons convaincantes d’envisager l’ajout d’une troisième composante alternative, déclare Wilson Magee, Directeur de la gestion des actions internationales des secteurs de l’immobilier et des infrastructures, Franklin Real Asset Advisors. Selon lui, les actions internationales cotées du secteur de l’immobilier peuvent offrir de nombreux avantages potentiels à un portefeuille d’investisseur. Il précise également que les fondamentaux actuels semblent séduisants pour cette classe d’actifs.

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Si la performance du marché actions mondial a été plutôt bonne cette année, nous estimons qu’il existe des arguments plaidant en faveur de la construction d’un portefeuille de placement bien diversifié qui contient des actions du secteur de l’immobilier.

Cette classe d’actifs offre un certain nombre de caractéristiques intéressantes pour les investisseurs. Parmi celles-ci figurent des dividendes solides, une croissance constante des bénéfices et une appréciation du capital sur le long terme. Nous admettons l’existence d’un risque à court terme en cas de brusque remontée des taux d’intérêt. Nos recherches indiquent néanmoins que le secteur pourrait continuer à réaliser de bonnes performances, même si les banques centrales mondiales commencent à normaliser leur politique monétaire au cours des prochaines années.

Les valorisations actuelles et les fondamentaux sous-jacents dans la classe d’actifs nous semblent intéressants. En outre, les actions du secteur de l’immobilier sont en mesure de donner aux investisseurs un accès à des biens et sociétés de qualité gérés par quelques-uns des principaux entrepreneurs et dirigeants du monde dans le secteur de l’immobilier. Et du fait de la nature liquide et transparente des marchés cotés, les investisseurs ont accès à ces investissements en temps réel.

Amélioration des résultats des portefeuilles

Il est vrai que les actions mondiales ont récemment surperformé l’immobilier international en tant que classe d’actifs. Par le passé, l’intégration d’actions internationales du secteur de l’immobilier dans un portefeuille d’actions et d’obligations a généralement eu des effets positifs sur ses caractéristiques en matière de risque et de performance. L’immobilier a sensiblement accru les performances du portefeuille tout en augmentant légèrement le risque (volatilité). Cela s’est traduit par une amélioration du ratio de Sharpe du portefeuille (performance ajustée au risque). Même si l’on prend en compte les performances récentes des actions, le fait d’intégrer l’immobilier international à un portefeuille traditionnel équilibré d’actions et d’obligations aurait augmenté la croissance du capital d’un portefeuille de plus de 25 % depuis 2000.[1] (Voir graphique ci-dessous)

Des biens de qualité génèrent des rendements attrayants assortis d’une belle marge de croissance

Nous estimons que les actifs immobiliers de haute qualité génèrent à l’heure actuelle des rendements attrayants. Ils sont en outre susceptibles de transférer davantage de liquidités vers les actionnaires, ces actifs étant plus en mesure d’accroître les loyers et les taux d’occupation avec le temps. Historiquement, les sociétés immobilières cotées ont fourni aux investisseurs une part conséquente du rendement total sous la forme de dividendes. Dans de nombreuses juridictions, les distributions minimales de revenus sont soit exigées par la loi soit une norme reconnue par le secteur.

Au cours de la dernière décennie, à l’exception de la période de la crise financière mondiale en 2007-2008, les rendements des dividendes ont oscillé entre 3,5 % et 4,5 % pour les actions internationales du secteur de l’immobilier. Fin août 2017, les actions internationales du secteur de l’immobilier, telles que mesurées par l’indice FTSE EPRA/NAREIT Developed, généraient des dividendes ayant un rendement de 3,8 %.[2] Ce rendement est favorable si on le compare au rendement de 2,4 % de l’indice MSCI World et au rendement de 2,0 % de l’indice S&P 500.[3] Les actions internationales du secteur de l’immobilier se négocient actuellement pour un rendement de dividende conforme à la moyenne des 10 dernières années, malgré le pic du rendement observé lors de la crise financière mondiale. (Voir graphique ci-dessous)

Nous pensons de surcroît que les rendements immobiliers sont intéressants par rapport aux rendements des obligations souveraines à travers le monde. Alors que l’écart varie en fonction du pays, globalement, les exigences imposant que les actions du secteur de l’immobilier rapportent de l’argent aux actionnaires soulignent les avantages en termes de revenu liés à la possession de valeurs immobilières dans un portefeuille diversifié par rapport aux obligations.

Et, contrairement aux paiements de coupons obligataires, lesquels n’augmentent pas au fil du temps, les dividendes liés aux sociétés immobilières progressent en général au même rythme que le flux de trésorerie sous-jacent par action. En effet, de 1994 à 2016, les dividendes des sociétés de placement immobilier américaines ont progressé à un taux annuel moyen de 7,9 %, distançant notablement l’inflation.[4] Au cours des trois dernières années, la croissance des dividendes a été en moyenne de 9,1 %.[5]

Craintes injustifiées concernant la hausse des taux

 Nous estimons que la sous-performance générale de l’immobilier international au cours des derniers trimestres peut en partie s’expliquer par les préoccupations relatives à la hausse des taux d’intérêt, en particulier aux États-Unis. Au second semestre de 2016, les rendements du Trésor américain à 10 ans ont grimpé de 1,35 % à 2,46 %. Les rendements du Trésor ont depuis lors reculé, alors que des inquiétudes quant au ralentissement de la croissance et à la persistance d’une faible inflation soulèvent des questions sur la vitesse à laquelle les taux remonteront.

Si un retournement du cycle des taux d’intérêt aux États-Unis peut avoir un impact négatif à court terme sur les cours des actions internationales du secteur de l’immobilier, nous avons constaté que, d’un point de vue historique, la classe d’actifs avait obtenu de bons résultats sur toute la durée des périodes de hausse des taux d’intérêt. Nous avons passé en revue les 25 dernières années de l’historique des taux d’intérêt (mesurés par les bons du Trésor américain à 10 ans) et étudié les périodes lors desquelles les taux d’intérêt avaient progressé de plus de 1 % (100 points de base). Après avoir identifié 10 périodes de ce type, nous avons examiné les performances correspondantes des actions internationales du secteur de l’immobilier, des actions mondiales et des obligations mondiales. Les rendements des actions internationales du secteur de l’immobilier étaient en moyenne de 8,1 % sur ces périodes, avec des rendements positifs sur huit des 10 périodes.[6]

L’une des raisons de la bonne performance du secteur de l’immobilier, même dans un contexte de hausse des taux, est due au fait que la hausse des taux d’intérêt tend à coïncider avec des périodes de plus forte croissance économique. Lorsque l’activité économique s’accélère, davantage d’emplois sont créés,  ce qui entraîne une hausse des salaires. La demande immobilière tend à s’accroître également.

Ce cycle vertueux nous laisse penser que toute pression à court terme sur les actions du secteur de l’immobilier pourrait être de courte durée. Il convient également de préciser que le cycle immobilier a tendance à être sensiblement plus long que le cycle économique. Dans la mesure où les périodes de pic et de creux sont pratiquement impossibles à prévoir, nos résultats nous indiquent qu’une exposition régulière aux actions internationales du secteur de l’immobilier pourrait se révéler avantageuse lors des périodes d’incertitude liée aux taux d’intérêt.

Des valorisations qui s’avèrent attractives

Sur la base du ratio cours/bénéfices (PER), les valeurs immobilières internationales se négocient à des niveaux que nous estimons attractifs.[7] Par rapport aux actions mondiales, les valeurs immobilières internationales se négocient traditionnellement à un meilleur prix. Depuis le sommet atteint début 2015, cette relation a changé. Les valeurs immobilières internationales présentent un PER qui n’est désormais plus que légèrement supérieur à celui des actions mondiales, et l’écart entre les multiples est à présent en dessous de la moyenne sur cinq ans de plus d’un écart-type.[8] Voir graphique ci-dessous.

De plus, une croissance continue du flux de trésorerie par action contribue, selon nous, à une valorisation relativement plus élevée. Les valorisations immobilières sont également attractives en comparaison avec les titres obligataires. L’écart-type entre les rendements des dividendes des sociétés de placement immobilier américaines et les rendements des obligations d’entreprises américaines notées BBB nous indique que les actions du secteur de l’immobilier sont bon marché par rapport à ces obligations.

 Utilité d’un examen plus approfondi dans tout environnement de marché

 L’exposition à l’immobilier international coté s’est avéré offrir un potentiel de diversification attrayant en combinaison avec des actions et obligations mondiales.[9] D’après nous, les rendements paraissent attrayants dans le contexte actuel de taux d’intérêt, et les valorisations sont également favorables.

Un renversement du cycle des taux d’intérêt pourrait effectivement poser quelques problèmes à court terme pour les actions du secteur de l’immobilier. Toutefois, l’histoire laisse penser que, sur le plus long terme, les investisseurs peuvent tirer parti du potentiel en matière de performances totales, de rendements et de diversification favorables. Pour les investisseurs qui disposent déjà d’allocations existantes comme pour ceux qui envisagent activement une allocation donnée, nous pensons que le temps est venu d’examiner les atouts de l’immobilier international.

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 Quels sont les risques ?

Tout investissement comporte un risque, notamment celui de ne pas récupérer le capital investi. La valeur des investissements peut varier à la hausse comme à la baisse et les investisseurs peuvent ne pas récupérer le montant total investi. L’investissement dans les titres immobiliers comporte des risques spécifiques, comme la baisse de la valeur du bien immobilier ou la sensibilité accrue à la dégradation des conditions économiques ou au durcissement du cadre réglementaire qui peuvent affecter le secteur. Les investissements dans des sociétés de placement immobilier comportent des risques supplémentaires. Étant donné que les sociétés de placement immobilier investissent le plus souvent dans un nombre limité de projets ou dans un segment de marché particulier, elles sont davantage sensibles aux évolutions défavorables que les sociétés ayant des investissements plus diversifiés. L’investissement à l’étranger, essentiellement dans les pays en développement, comporte des risques supplémentaires tels que des risques liés au change et à la volatilité du marché, ainsi que des risques d’instabilité politique ou sociale.

[1] Les performances passées ne constituent pas un indicateur ni une garantie des performances futures. Calculs par l’équipe Franklin Templeton Multi-Asset Solutions réalisés à l’aide de données Bloomberg. Les indices ne font l’objet d’aucune gestion et il n’est pas possible d’y investir directement. Ils ne tiennent pas compte des honoraires, des dépenses et des frais de vente.

[2] Source : FactSet. Les indices ne font l’objet d’aucune gestion et il n’est pas possible d’y investir directement. Ils ne tiennent pas compte des honoraires, des dépenses et des frais de vente. Les performances passées ne constituent pas un indicateur ni une garantie des performances futures. Consultez le site www.franklintempletondatasources.com pour obtenir des informations supplémentaires sur les fournisseurs de données.

[3] Ibid.

[4] Source : FactSet, NAREIT, Barclays et Franklin Real Asset Advisors. Les performances passées ne constituent pas un indicateur ni une garantie des performances futures.

[5] Ibid.

[6] Source : FactSet, Morningstar. Actions internationales du secteur de l’immobilier représentées par l’indice FTSE EPRA/NAREIT Developed ; actions mondiales représentées par l’indice MSCI World ; obligations mondiales représentées par l’indice Bloomberg Barclays Global Aggregate Bond. Les indices ne font l’objet d’aucune gestion et il n’est pas possible d’y investir directement. Ils ne tiennent pas compte des honoraires, des dépenses et des frais de vente. Les performances passées ne constituent pas un indicateur ni une garantie des performances futures.

[7] Le ratio cours/bénéfices est le coefficient de valorisation d’une action obtenu en divisant son cours par le bénéfice annuel par action de la société émettrice.

[8] Source : FactSet. Immobilier international représenté par l’indice FTSE EPRA/NAREIT Developed. Les indices ne font l’objet d’aucune gestion et il n’est pas possible d’y investir directement. Ils ne tiennent pas compte des honoraires, des dépenses et des frais de vente. Les performances passées ne constituent pas un indicateur ni une garantie des performances futures. Consultez le site www.franklintempletondatasources.com pour obtenir des informations supplémentaires sur les fournisseurs de données. Le ratio cours/bénéfices est le coefficient de valorisation d’une action obtenu en divisant son cours par le bénéfice annuel par action de la société émettrice. L’écart-type est considéré comme une mesure de la volatilité représentant l’écart d’un ensemble de données par rapport à la moyenne.

 

[9] La diversification n’est pas une garantie de gain ou de protection contre le risque de pertes.