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Embauché, logé et en bonne santé : une introduction à notre stratégie en matière d’infrastructure sociale

L’infrastructure sociale – c’est-à-dire les biens matériels dans lesquels les services sociaux sont fournis aux collectivités – a un rôle crucial à jouer dans la société. Raymond Jacobs, Riccardo Abello et John Levy de Franklin Real Asset Advisors partagent ici leurs opinions sur le sujet.

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L’investissement à long terme, souple et efficace dans l’éducation, la santé et le logement abordable est largement considéré comme essentiel à la croissance économique et au bien-être des populations.

Franklin Templeton a récemment organisé une journée des investisseurs dans le cadre de laquelle sa stratégie en matière d’infrastructure sociale et son approche de l’investissement à impact ont été présentées, aux côtés de certains des investissements réalisés en Europe, notamment des logements, tribunaux et centres médicaux.

Les participants ont également assisté à des présentations d’experts dans les domaines des soins de santé et du logement social. Ces mêmes experts conseillent et orientent nos équipes d’investissement.

Pressions sur le financement de l’infrastructure sociale

Partout dans le monde, des signes indiquent de manière incontestable que les actifs de l’infrastructure sociale sont gravement sous-financés, et certains investissements peuvent parfois ne pas être appropriés, dans la mesure où les besoins et les attentes évolueront au cours des prochaines décennies.

Par exemple, un rapport réalisé en 2018 par la Commission européenne et l’Association des investisseurs de long terme (ELTI) alerte sur le niveau des investissements – tant privés que publics – dans les infrastructures sociales, lequel est loin d’atteindre le niveau nécessaire pour répondre aux besoins de la population actuelle de l’Union européenne.1 

Le rapport estime que l’écart minimum d’investissement dans les infrastructures sociales se situe entre 100 et 150 milliards d’euros par an, soit un écart total de plus de 1 500 milliards d’euros sur la période 2018-2030.2 

Une pénurie d’infrastructures sociales telles que des écoles, des hôpitaux et des logements abordables peut signifier une insuffisance de services sociaux fournis aux collectivités.

Même parmi les infrastructures sociales existantes, la qualité du parc est souvent inférieure à ce que l’on pourrait souhaiter, et l’empreinte environnementale est considérablement plus importante.

Notre stratégie en matière d’infrastructure sociale, qui met fortement l’accent sur l’investissement à impact, vise à s’attaquer de manière frontale à ce problème en favorisant l’embauche, le logement et des collectivités saines. Il nous semble qu’en contribuant à l’amélioration de la quantité et de la qualité du parc d’infrastructures sociales, cet objectif peut être atteint.

Aspects financiers et impact : notre approche de gestion d’actifs

Notre stratégie en matière d’infrastructure sociale poursuit à la fois des objectifs financiers et des objectifs en termes d’impact.

Au moment de l’élaboration de notre plan de gestion d’actifs, des objectifs à court, moyen et long terme sont fixés pour ces deux aspects.

Les objectifs financiers à court terme pourraient par exemple comprendre la mise en location des locaux vacants, la gestion des expirations des baux à court terme, la gestion de l’expansion des locataires et la facilitation des dépenses en immobilisations immédiates qui pourraient être nécessaires.

Du point de vue de l’impact, les activités à court terme pourraient inclure la collecte des données relatives à la consommation énergétique. À moyen terme, ces données pourraient être utilisées pour apporter des améliorations environnementales aux biens matériels.

À plus long terme, nous mettons l’accent, d’un point de vue financier, sur le renouvellement des baux et sur les possibilités de réaménagement des propriétés. S’agissant de l’impact, notre attention à plus long terme porte sur les optimisations possibles des équipements et systèmes des bâtiments.

Comment pouvons-nous avoir un impact ?

Pour nous, la fourniture d’un capital à long terme aligné sur les intérêts de l’actif constitue un élément essentiel de l’investissement et de la gestion de l’infrastructure sociale.

Toutefois, pour réaliser nos objectifs, nous aligner sur ces actifs ne nous semble pas suffisant. Nous voulons en effet réfléchir à la façon dont nous pouvons contribuer à de meilleurs résultats et des impacts plus positifs.

Nous pensons qu’il est de notre devoir d’élever le niveau du débat et de mettre l’accent sur la façon dont nous pouvons obtenir de nouveaux et meilleurs résultats. Selon nous, l’importance accordée à la définition et à la mesure des contributions réelles devrait être une considération clé dans le cadre de l’évaluation d’une stratégie à impact.

Pour nombre d’investisseurs, les Objectifs de développement durable des Nations unies (ODD) font office de langue commune permettant de débattre des stratégies d’investissement à impact, mais aussi de les gérer et de publier des informations en rapport avec ces stratégies.

Nous sommes convaincus que les produits d’investissement à impact dits « alignés sur les ODD » devraient aller au-delà d’un simple alignement et contribuer de manière effective aux avancées sociales et environnementales. Notre approche ainsi que notre vision de la contribution ont été détaillés dans cet article récent, « Au-delà de l’alignement : contribuer aux Objectifs de développement durable ».

Investir pour le long terme

L’investissement dans l’infrastructure sociale ne représente pas seulement une stratégie opportuniste à court terme pour nous. Nous voulons prendre part à des projets à long terme, afin de nous assurer du caractère durable de l’impact.

De nombreuses opportunités d’accroître directement le parc d’infrastructures sociales se présentent à nous.

Par exemple, si nous détenions une propriété servant principalement d’école, mais comprenant également des locataires d’infrastructures non sociales, nous pourrions étudier la possibilité d’inclure dans ce bien un plus grand nombre de locataires d’infrastructures sociales.

Nous pourrions également envisager d’ajouter de l’espace à une structure, par exemple en ajoutant un nouvel étage à un bâtiment ou en ajoutant un nouveau bâtiment entier.

La qualité des services au niveau de la propriété est importante. Lorsque nous investissons dans des actifs d’infrastructure, nous visons à nous associer à des exploitants de grande qualité ou à apporter des améliorations quantifiables en achetant un actif dont l’exploitant est en difficulté pour le remplacer par un autre plus performant.

Nous visons à produire un impact sur nos actifs d’infrastructure de deux façons principales : par des améliorations fonctionnelles et des améliorations d’ordre environnemental.

Les améliorations fonctionnelles sont essentiellement l’amélioration physique du bien. Par exemple, dans un projet de logements abordables, une amélioration fonctionnelle peut comprendre l’amélioration des appartements effectifs du complexe. Dans un complexe de logements abordables, nous pourrions travailler avec une entreprise locale de télécommunications afin de fournir gratuitement le Wi-Fi aux locataires d’un immeuble ; ou dans le cas d’une école ou d’un hôpital, par exemple, nous pourrions essayer de nous associer à une municipalité locale afin que le personnel puisse bénéficier d’une meilleure offre de transports.

Les exemples d’amélioration d’ordre environnemental peuvent inclure l’installation de panneaux solaires, l’optimisation des systèmes de chauffage, l’identification et la mise en œuvre des meilleures pratiques associées à la gestion des déchets au niveau de nos actifs. L’installation de compteurs intelligents dans un certain nombre de nos plus grandes propriétés en est un exemple concret, déjà en cours de réalisation.

Ces compteurs nous permettront de mesurer l’électricité, le gaz et l’eau utilisés dans ces bâtiments. Nous pourrons alors travailler avec les locataires pour améliorer leur comportement et l’efficacité de leurs systèmes.

Nous recherchons habituellement des baux à long terme pour nos actifs, qui nous permettent de tisser des relations à la fois avec les locataires et avec la collectivité locale, en vue de trouver ensemble des solutions d’optimisation de l’impact des actifs concernés.

Dans la plupart des cas, les locataires de ces structures s’acquittent eux-mêmes des dépenses liées aux services publics. Nous pouvons nous adresser aux gestionnaires et aux décideurs pour les aider à appréhender les avantages – financiers et en termes d’impact – des améliorations que nous recommandons.

L’infrastructure sociale joue un rôle essentiel dans la santé et le dynamisme des collectivités locales. En tant qu’actifs physiques, les infrastructures sociales jouent également un rôle important dans la santé de notre planète.

Faute de ressources suffisantes pour entretenir et améliorer l’infrastructure sociale, nous estimons que les collectivités ne sont pas bien desservies et que l’environnement en souffre. Nous pensons que l’apport de capitaux privés axés sur l’impact dans l’univers de l’infrastructure sociale peut améliorer considérablement le rendement de ces actifs, ce qui peut en retour aider à mieux protéger l’environnement et les membres de la collectivité.

 

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1. Source : Commission européenne : Boosting Investment in Social Infrastructure in Europe, janvier 2018 [https://ec.europa.eu/info/sites/info/files/economy-finance/dp074_en.pdf]

2. Ibid. Rien ne garantit que les estimations, prévisions ou projections se réalisent.