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È questo il momento giusto per acquistare REIT?

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Gli investitori che intendono investire nel mercato degli immobili commerciali al momento attuale potrebbero prendere in considerazione l’acquisto di fondi d’investimento immobiliare, conosciuti come REIT, oppure di fondi che investono in REIT. Wilson Magee, Director of Global Real Estate & Infrastructure Securities, Franklin Real Asset Advisors, illustra i motivi per cui ritiene che oggi la proposta dei REIT in termini di valore sia una buona offerta.

Magee_Wilson-150x1502Wilson Magee
Director of Global Real Estate and Infrastructure Securities

Franklin Real Asset Advisors
Portfolio Manager

I REIT e altre società immobiliari quotate sono proprietari di alcuni dei migliori immobili commerciali negli Stati Uniti e a nostro giudizio si sono storicamente distinti per una robusta gestione del capitale e la generazione di un’interessante crescita[1]. A seguito dell’enorme crescita dei capitali negli ultimi 20 anni, i REIT rappresentano una componente significativa dei mercati di capitali e degli investimenti immobiliari.

I REIT USA già accessibili

In questo articolo, facciamo riferimento a REIT negoziati in borsa, disponibili al pubblico, un tipo di società quotata e negoziata in borsa che investe direttamente in immobili e asset legati al settore immobiliare. Molti REIT sono specializzati in un tipo specifico di immobili, per esempio centri commerciali, magazzini, appartamenti, alberghi, edifici per uffici o strutture di self storage. I REIT offrono parecchi vantaggi potenziali agli investitori: diversificazione rispetto ad azioni e obbligazioni tradizionali, opportunità di reddito tramite dividendi relativamente stabili e potenzialmente in crescita, nonché esposizione al settore immobiliare mediante un veicolo regolamentato negoziato in borsa. Attualmente, riteniamo che i REIT siano anche particolarmente interessanti in termini di valutazioni.

Valore immobiliare dei REIT

Chi investe in titoli di REIT statunitensi può utilizzare svariate metodologie di valutazione nel prendere decisioni d’investimento, ma riteniamo che una delle più importanti consideri il valore sottostante degli immobili usando i dati relativi alle operazioni sul mercato degli investimenti immobiliari in sé.

Il rapporto tra il prezzo dei titoli dei REIT e il valore patrimoniale netto (NAV) degli asset immobiliari sottostanti (prezzo/NAV o P/NAV) è un indicatore del valore relativo di asset simili quando si confrontano i valori dei REIT con quelli dei mercati immobiliari sottostanti. I prezzi dei titoli dei REIT possono talvolta essere superiori o inferiori ai valori suggeriti dalle operazioni sul mercato immobiliare. La relazione P/NAV suggerita dai dati relativi alle operazioni è un indicatore importante del valore “intrinseco” di un REIT. Un altro fatto importante per gli investitori è che questo valore intrinseco è una stima del valore degli immobili nei portafogli REIT e non viene attribuita alcuna valutazione alla gestione, accrescendo così nella maggior parte dei casi il valore per gli investitori. Recentemente, i REIT statunitensi hanno offerto agli investitori una proposta a nostro giudizio interessante in termini di stima di questo valore intrinseco. Alla fine del terzo trimestre, i REIT statunitensi erano scambiati a sconti significativi rispetto ai valori immobiliari sottostanti, tenendo conto del loro rapporto storico con il NAV.

1015_REITs_Value_ita_2Il P/NAV attuale medio per il mercato dei REIT statunitense indica uno sconto del 10% rispetto al NAV[2], il che significa che gli immobili commerciali possono essere acquistati tramite i REIT a uno sconto significativo rispetto al loro valore intrinseco. In termini di media di lungo termine, i REIT statunitensi sono stati tendenzialmente scambiati a un premio dell’1% rispetto al NAV[3], che a nostro giudizio rende lo sconto attuale ancora più ragguardevole.

Sebbene uno sconto notevole sia teoricamente prefigurabile qualora i valori immobiliari sottostanti dovessero diminuire o i canoni di locazione o l’utile operativo netto degli immobili dovessero scendere, al momento tale eventualità non si pone. Infatti, i canoni di locazione sono ora in aumento nella maggior parte dei settori immobiliari e su molti mercati immobiliari statunitensi. La performance operativa fondamentale dei portafogli REIT, rappresentata dalla crescita dell’utile operativo netto same-store (same-store NOI), una misura di crescita del reddito di portafoglio comunemente usata per i REIT statunitensi, appare robusta in quasi tutti i settori immobiliari ed è in via di miglioramento da oltre cinque anni.

1015_REITs_Value_ita_1Le recenti tendenze della crescita del same-store NOI hanno continuato a mantenersi ampiamente al di sopra degli andamenti storici di lungo termine e potrebbero tradursi in costanti forti rendimenti per gli azionisti qualora utili positivi e crescita dei dividendi si rispecchiassero nelle quotazioni azionarie. Riteniamo che queste tendenze favorevoli della crescita del same-store NOI dovrebbero continuare a contribuire positivamente ai NAV degli immobili sottostanti.

Perché riteniamo che i prezzi dei REIT attualmente siano inferiori al valore intrinseco

L’attuale livello delle stime di NAV dei REIT è supportato dai dati relativi alle operazioni sui mercati immobiliari statunitensi e dalle informative pubbliche relative a varie recenti operazioni di alto profilo in cui gli investitori hanno acquistato partecipazioni parziali in proprietà detenute da REIT statunitensi a valori superiori alla valutazione implicata dalla loro quotazione azionaria. Ecco qui tre esempi:

  • acquisto di una quota di un centro commerciale alle Hawaii da parte di AustralianSuper
  • acquisto di tre importanti edifici per uffici negli Stati Uniti da parte di un fondo sovrano norvegese
  • una joint-venture tra la Government Investment Corporation of Singapore e Heitman per l’acquisto di una quota di otto centri commerciali regionali

A ulteriore dimostrazione del fatto che i REIT sono scambiati a livelli inferiori ai valori immobiliari intrinseci, nel 2015 sono state operate parecchie privatizzazioni di REIT, in cui la maggior parte degli acquirenti era costituita da fondi di private equity che di norma hanno espresso previsioni di rendimento relativamente elevate in rapporto al mercato complessivo degli investimenti immobiliari.

La nostra analisi di queste operazioni nel contesto dei portafogli di immobili di REIT ci induce a concludere che l’attuale sconto di valutazione rispetto al NAV disponibile sul mercato dei REIT statunitensi è un aspetto al quale gli investitori interessati ad acquisire esposizione a immobili commerciali di alta qualità dovrebbero prestare attenzione.

Inoltre, sebbene gli esempi di operazioni abbiano tutti riguardato l’acquisto di asset statunitensi, è interessante notare che tra gli acquirenti figurano sia società statunitensi che investitori esteri di tutto il mondo. La nostra analisi indica altresì che opportunità simili, che consentono agli investitori di beneficiare potenzialmente della combinazione di prezzi dei REIT storicamente favorevoli rispetto ai prezzi degli immobili privati, potrebbero presentarsi in altri mercati immobiliari quotati che il nostro team sta esplorando in tutto il mondo.

Desiderate maggiori informazioni? Leggete “REITs in Rising Interest-Rate Environment. (REIT in un contesto di aumento dei tassi d’interesse)”

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Quali sono i rischi?

Tutti gli investimenti comportano rischi, inclusa la possibile perdita del capitale. Il valore degli investimenti può subire rialzi e ribassi; di conseguenza, gli investitori potrebbero non recuperare l’intero ammontare del proprio investimento. Gli investimenti in titoli immobiliari comportano rischi particolari, come per esempio cali del valore degli immobili e maggiore sensibilità a sviluppi economici o normativi negativi che influenzano il settore. I REIT comportano rischi aggiuntivi; poiché investono solitamente in un numero limitato di progetti o in un particolare segmento di mercato, sono più sensibili a sviluppi sfavorevoli che incidono su un singolo progetto o segmento di mercato rispetto agli investimenti più ampiamente diversificati. Gli investimenti in mercati esteri, soprattutto nei mercati emergenti, comportano rischi aggiuntivi quali volatilità dei cambi e di mercato, nonché instabilità politica e sociale.

[1] La performance del passato non costituisce una garanzia di risultati futuri.

[2] Fonte: BofA Merrill Lynch (BAML) Global Research, FactSet, relazioni societarie, al 30 settembre 2015. Per maggiori informazioni sui fornitori di dati, si rimanda al sito web www.franklintempletondatasources.com.

[3] Ibid.