Beyond Bulls & Bears

REIT’s in een omgeving van stijgende Amerikaanse rente

Dit artikel is ook beschikbaar in: Engels Frans Duits Spaans Pools

Het zijn ‘interessante’ tijden voor beleggers die streven naar een gediversifieerde, inkomstengerichte portefeuille.

Aan de horizon tekenen zich hogere rentevoeten in de VS af, al liggen de obligatie-opbrengsten in het grootste deel van de ontwikkelde wereld nog steeds op een laag peil en zetten diverse centrale banken hun versoepelingsmaatregelen voort. De potentiële inflatie is vooral in de Verenigde Staten een probleem, gelet op de hoeveelheid geld die de Federal Reserve de afgelopen zes jaar heeft bijgedrukt in het kader van haar kwantitatieve versoepeling (van 2008 tot 2014).

Wilson Magee, Director of Global Real Estate and Infrastructure Securities bij Franklin Real Asset Advisors®, denkt dat veel beleggers in deze omstandigheden op zoek gaan naar alternatieve beleggingen om inkomstengenererende activa in hun portefeuille op te nemen en meteen ook blootstelling te verkrijgen aan het groeipotentieel van de wereldeconomie. Hij legt uit waarom dit volgens hem een goed moment is om een diversificatie te overwegen naar wereldwijd vastgoed, via een actief beheerd beleggingsinstrument.

Magee_Wilson-150x150
Wilson Magee

Wilson Magee
Director of Global Real Estate and Infrastructure Securities
Franklin Real Asset Advisors®
Portfolio Manager

Diversifiëren naar REIT’s in een omgeving van stijgende rente in de VS

Gelet op de verwachting dat de rente in de Verenigde Staten in 2015 zal worden verhoogd en dat het waarschijnlijk opnieuw een volatiel jaar wordt voor de wereldwijde aandelen, denken wij dat een brede en sterk gediversifieerde portefeuille veel beleggers tot nut kan zijn. Hoewel een stijging van de rente op Amerikaanse staatsobligaties rentegevoelige beleggingen zoals vastgoedbeleggingsfondsen (real estate investment trusts, REIT’s) op het eerste gezicht minder aantrekkelijk maakt, stellen wij daarentegen dat het opnemen van REIT’s vruchten kan afwerpen – ook in een omgeving van stijgende rente.

Wat zijn REIT’s?

Een REIT is een type openbaar verhandelbare vennootschap die rechtstreeks in onroerende goederen en daarmee verband houdende activa belegt. Veel REIT’s zijn gespecialiseerd in een bepaald type vastgoed, zoals winkelcentra, warenhuizen, flats, hotels, kantoren of opslagruimte. Ze zijn vaak ook geconcentreerd binnen een bepaalde geografische zone, zoals de Verenigde Staten, Japan, het Verenigd Koninkrijk of andere landen. In de meeste landen waar REIT’s actief zijn, zijn de vergunde bedrijven doorgaans vrijgesteld van de normale vennootschapsbelasting. Op markten waar er geen REIT’s of REIT-achtige structuren bestaan, zijn vaak andere openbaar verhandelbare vastgoedbedrijven beschikbaar voor belegging.

REIT’s bieden diverse potentiële voordelen: diversificatie naast de traditionele aandelen en obligaties, inkomstenpotentieel en blootstelling aan de vastgoedsector.

Diversificatie: REIT’s hebben historisch blijk gegeven van een lage correlatie met traditionele beleggingscategorieën zoals aandelen en obligaties.[1] Hoewel de prestaties uit het verleden nooit een garantie bieden voor de toekomst, denken wij dat als de historische correlatie[2] ten opzichte van obligaties aanhoudt, REIT’s een belangrijk element is om te diversifiëren. (Diversificatie biedt geen garantie voor winst of bescherming tegen het risico van verlies.)

Inkomenstenpotentieel: Om hun speciale belastingstatus te behouden, moeten REIT’s hun winst doorgaans in de vorm van dividenden uitkeren aan de aandeelhouders. Amerikaanse REIT’s bijvoorbeeld moeten 90% van hun belastbare inkomsten uitkeren aan de aandeelhouders. Wij denken dat de REIT’s door deze vereiste dividenduitkering een interessante mogelijkheid vormen voor beleggers die op zoek zijn naar potentiële inkomsten.

Sectorale blootstelling: Openbaar verhandelde REIT’s bieden de beleggers een meer liquide manier om in de vastgoedsector te beleggen dan de directe aankoop van vastgoed. Directe beleggingen in onroerende goederen zijn doorgaans minder liquide, gaan gepaard met hogere transactiekosten en vereisen een actieve inbreng van de individuele belegger en vaak ook een hogere minimumbelegging. Wereldwijde REIT’s buiten de Verenigde Staten kunnen extra diversificatiepotentieel bieden door de beleggers bloot te stellen aan de wereldwijde vastgoedmarkten. Directe beleggingen in buitenlands vastgoed daarentegen zijn doorgaans veel moeilijker in de praktijk te brengen. Zij kunnen bovendien gepaard gaan met heel wat moeilijkheden op wettelijk en fiscaal gebied.

Veel bedrijven die actief zijn in vastgoed worden ook op beurzen genoteerd en verhandeld, net zoals REIT’s. Meestal zijn zij echter wel onderworpen aan de plaatselijke vennootschapsbelasting en zijn zij niet verplicht hun kasstroom door te storten aan de beleggers.

De Amerikaanse rente wordt waarschijnlijk verhoogd

De Amerikaanse rente ligt nog steeds op een historisch laag peil, maar nu de economie de impact begint te voelen van de zes jaar durende kwantitatieve versoepeling van de Federal Reserve, zal zij waarschijnlijk worden verhoogd.

Voorzitter Janet Yellen van de Federal Reserve (Fed) heeft gesteld dat wanneer de Fed de geldhoeveelheid op een gegeven moment begint te verminderen, dat eerder zal gebeuren door de korte rente te verhogen dan door obligaties te verkopen. Dat is voor de meeste marktwaarnemers een teken aan de wand dat de VS zich opmaakt voor hogere rentevoeten – al vormen het exacte tijdstip en het tempo van de afbouw door de Fed nog steeds voer voor speculatie.

De Amerikaanse REIT’s (zoals vertegenwoordigd door de FTSE NAREIT Equity REITs TR Index) hebben het in het verleden goed gedaan in periodes van stijgende rente.[3] Tussen 1994 en 2013 noteerden de Verenigde Staten negen afzonderlijke periodes waarin de rente meer dan 100 basispunten (1%) steeg (zoals gemeten door de rente van de 10-jarige Amerikaanse staatsobligaties). Tijdens zes van deze negen periodes brachten REIT’s een positief rendement op, en in drie periodes was het rendement negatief, zoals blijkt uit de onderstaande grafiek.

Slide2

Volgens ons kan stijgende rente die een gezonde, groeiende economie weerspiegelt (wat dus niet te vergelijken valt met abrupte of extreme renteverhogingen) positief uitvallen voor zowel Amerikaanse aandelen als REIT’s. Beide beleggingscategorieën kunnen ook de vruchten plukken van de verbetering van de arbeidsmarkt, de consumentenbestedingen en de vraag naar vastgoed. Onroerende goederen kunnen zelfs worden beschouwd als een goede barometer voor de algemene gezondheidstoestand van een economie – iets wat veel beleggers in het verleden niet is ontgaan.

Wij denken dan ook dat een positie in REIT’s beleggers kan helpen om munt te slaan uit een aantrekkende economie, met behoud van de diversificatie naast traditionele categorieën zoals aandelen en meer nog de obligaties als brede beleggingscategorie.

Wereldwijde blootstelling

Beleggen in Amerikaanse REIT’s kan naar onze mening voordeel opleveren in een context van stijgende rente, maar wij hebben ook oog voor de algemene voordelen van een gediversifieerde portefeuille, die nu eenmaal blootstelling aan de wereldeconomie veronderstelt, en dus ook aan wereldwijde onroerende goederen.

Wij denken dat de wereldmarkten een langdurige periode van groei tegemoet gaan, ondanks een aantal kortetermijnproblemen op bepaalde markten. Diverse opkomende markten hebben de laatste tijd een solide groei van hun bruto binnenlands product geboekt, vooral in sommige delen van Azië, maar de wereldwijde aandelenkoersen waren volatiel in 2014, door de bezorgdheid over de gezondheid van de Europese economie en de geopolitieke spanningen in het Midden-Oosten en Oekraïne/Rusland.

In feite, hebben de wereldwijde REIT’s de afgelopen vijf en tien jaar een hoger rendement geboekt dan de wereldwijde aandelen (zoals vertegenwoordigd door de MSCI World GR USD Index).[4]

Slide1

Gelukkig is er sinds de jaren ’90 een sterke toename van het aantal REIT’s geweest, en ook veel andere landen hebben wetgeving ingevoerd om REIT-structuren mogelijk te maken. Zo bieden nu onder andere het Verenigd Koninkrijk, Singapore, Australië, Canada, Frankrijk, Finland, Hongkong, Japan, Nederland, Nieuw-Zeeland en Zuid-Afrika beleggers uit de hele wereld de mogelijkheid om via REIT’s blootstelling te verkrijgen aan hun groeiende vastgoedmarkten.

Potentiële alternatieve inkomstenmogelijkheid

Veel beleggers moeten het hebben van hun obligatiepositie als inkomstenfactor, en als diversificatie naast aandelen. Maar de obligatierente stond het afgelopen jaar op een zeer laag pitje in de ontwikkelde wereld, en veel waarnemers denken dat dit nog een hele tijd zo zal blijven. Zelfs als de Fed de rente dit jaar begint op te trekken, zal zij dat vermoedelijk heel geleidelijk doen.

REIT’s kunnen niet alleen inkomstenkansen bieden, maar ook het potentieel voor een vermogensgroei op lange termijn. REIT’s worden doorgaans beschouwd als opbrengstgerichte beleggingen, en een deel van hun rendement is afkomstig van dividenden in plaats van koerswinsten.

Zoals alle opbrengstgerichte beleggingen vertonen REIT’s doorgaans een zekere rentegevoeligheid, zij zijn dan ook zeker niet risicoloos. Maar in tegenstelling tot obligaties kunnen REIT’s ook winstpotentieel genereren via positieve beleggingsspreads in zowel de verwerving als de ontwikkeling van vastgoedprojecten. REIT’s kunnen ook hun kasstroom verbeteren wanneer de vastgoedinkomsten sneller stijgen dan de uitgaven, en deze aanzwellende kasstroom mondt vaak uit in dividendgroei.

Op basis van de NAREIT-data bedroeg de dividendgroei van de Amerikaanse REIT’s gemiddeld meer dan 7% per jaar van 1994 tot 2012.[5] Dit potentieel inzake dividendgroei houdt ook in dat REIT’s fundamenteel verschillen van vastrentende beleggingen. Door de bank genomen hebben vastrentende beleggingen vaste coupons met geregelde betalingen; de koper van een obligatie ontvangt regelmatig maandelijkse, driemaandelijkse of jaarlijkse couponbetalingen, die niet veranderen. REIT’s kunnen echter hun dividend opvoeren in de loop van de tijd.

Het is dus belangrijk dat de beleggers voor ogen houden dat veranderingen in de rente op uiteenlopende wijze invloed kan hebben op onroerende beleggingen, soms negatief en soms positief. Veranderingen in de rente zijn dus maar een deel van deze puzzel. Meestal hebben wij echter vastgesteld dat hogere rente per saldo gunstig uitvalt voor de REIT-sector.[6]

Wij geloven dat beleggers die streven naar blootstelling aan een groeiende wereldeconomie, en naar diversificatie naast de traditionele beleggingscategorieën zoals aandelen en obligaties, er goed aan doen om te overwegen een deel van hun portefeuille in REIT’s te beleggen.

Wat zijn de risico’s?

Alle beleggingen gaan met risico’s gepaard, waaronder een mogelijk verlies van het ingelegde kapitaal. De waarde van beleggingen kan zowel dalen als stijgen en beleggers krijgen mogelijk niet het volledige ingelegde bedrag terug. Beleggingen in vastgoedeffecten houden bijzondere risico’s in, zoals een daling in de waarde van de onroerende goederen en een hogere gevoeligheid voor ongunstige economische of regulatorische ontwikkelingen in de sector. REIT’s gaan bovendien gepaard met extra risico’s. Omdat REIT’s doorgaans slechts in een beperkt aantal projecten of in een bepaald marktsegment beleggen, zijn ze gevoeliger voor ongunstige ontwikkelingen binnen één project of marktsegment dan meer gediversifieerde beleggingen. Beleggingen in het buitenland, vooral in opkomende markten, gaan daarnaast ook gepaard met risico’s zoals valuta- en marktvolatiliteit, naast politieke en sociale instabiliteit.


[1] Wereldwijde REIT’s worden vertegenwoordigd door de S&P Global REIT Index; Amerikaanse REIT’s worden vertegenwoordigd door de FTSE NAREIT Equity REITs TR Index; Wereldwijde aandelen worden vertegenwoordigd door de MSCI World GR Index; Amerikaanse aandelen worden vertegenwoordigd door de S&P 500 TR Index; Niet-Amerikaanse aandelen worden vertegenwoordigd door de MSCI EAFE GR Index; Wereldwijde obligaties worden vertegenwoordigd door de Barclays Global Aggregate Bond Index; Amerikaanse obligaties worden vertegenwoordigd door de Barclays US Aggregate Index; Contanten worden vertegenwoordigd door de Barclays US Treasury Bills.

[2] De correlatie is een statistische maatstaf van de wijze waarop twee effecten in verhouding tot elkaar evolueren. Negatieve correlatie betekent een verband waarbij het ene effect stijgt als het andere daalt.

[3] Bronnen: Citi Research, Franklin Templeton Investments. Indexen worden niet beheerd, en er kan niet direct in een index worden belegd. Rendement behaald in het verleden vormt geen waarborg voor toekomstige resultaten.

[4] Bron: FactSet, per 31 december 2014. Op jaarbasis. Raadpleeg www.franklintempletondatasources.com voor nadere informatie over de gegevensverstrekker. Indexen worden niet beheerd, en er kan niet direct in een index worden belegd. Rendement behaald in het verleden vormt geen waarborg voor toekomstige resultaten.

[5] Bron: The National Association of Real Estate Investment Trusts®.

[6] Rendement behaald in het verleden vormt geen waarborg voor toekomstige resultaten.