Beyond Bulls & Bears

Is het nu een goed moment om REIT’s te kopen?

Dit artikel is ook beschikbaar in: Engels Vereenvoudigd Chinees Italiaans Duits Spaans Pools

Beleggers die geïnteresseerd zijn in beleggen in de commerciële vastgoedmarkt kunnen de aankoop overwegen van vastgoedbeleggingstrusts, ook bekend als REIT’s, of fondsen die beleggen in REIT’s. Wilson Magee, director of global real estate and infrastructure securities, Franklin Real Asset Advisors, vertelt waarom hij denkt dat REIT’s vandaag de dag een goede waardekans bieden.

Wilson Magee
Wilson Magee

Wilson Magee
Director of Global Real Estate and Infrastructure Securities
Franklin Real Asset Advisors
Portfolio Manager
REIT’s en andere genoteerde vastgoedvennootschappen bezitten een deel van het beste commerciële vastgoed in de Verenigde Staten en hebben volgens ons in het verleden blijk gegeven van een sterk kapitaalbeheer en een aantrekkelijke dividendgroei.[1] Gelet op hun enorme kapitaalgroei de afgelopen 20 jaar, vertegenwoordigen REIT’s een aanzienlijk segment van de vastgoedbeleggings- en kapitaalmarkten.

Amerikaanse REIT’s zijn gemakkelijk toegankelijk

In het kader van deze tekst verwijzen wij naar voor het publiek toegankelijke, beursverhandelde REIT’s. Dat zijn een soort publiek genoteerde en verhandelde bedrijven die direct beleggen in vastgoed en gerelateerde activa. Veel REIT’s zijn gespecialiseerd in een specifiek type vastgoed, zoals winkelcentra, depots, flatgebouwen, hotels, kantoorgebouwen of self storage-opslagruimtes. REIT’s bieden verschillende potentiële voordelen voor beleggers: diversificatie van traditionele aandelen en obligaties, inkomstenmogelijkheden via relatief stabiele en potentieel groeiende dividenden, en blootstelling aan de vastgoedsector via een gereglementeerd instrument dat op een beurs wordt verhandeld. Momenteel vinden wij REIT’s ook bijzonder interessant als we de waarderingen bekijken.

Vastgoedwaarde in REIT’s

Beleggers in Amerikaanse REIT-aandelen kunnen verschillende waarderingsmethodes gebruiken bij het nemen van beleggingsbeslissingen, maar wij denken dat een van de belangrijkste daarvan rekening houdt met de onderliggende waarde van vastgoed aan de hand van transactiebewijzen in de vastgoedbeleggingsmarkt zelf.

De verhouding van de aandelenkoers van REIT’s tot de nettovermogenswaarde (NVW) van hun onderliggende vastgoedactiva (koers-nettovermogenswaarde of K/NVW) is een indicator van de relatieve waarde van vergelijkbare activa bij het vergelijken van waarden van genoteerde REIT’s met de onderliggende vastgoedmarktwaarden. Soms kunnen de koersen van REIT-aandelen hoger of lager liggen dan de door vastgoedmarkttransacties gesuggereerde waarden. De relatie K/NVW gesuggereerd door transactiebewijzen is een belangrijke indicator van de ‘intrinsieke’ waarde van een REIT. Beleggers dienen ook op te merken dat deze intrinsieke waarde een raming is van de waarde van het vastgoed in REIT-portefeuilles en geen waarde toekent aan beheer, dat in de meeste gevallen waarde toevoegt voor de belegger. De laatste tijd boden Amerikaanse REIT’s beleggers een aantrekkelijke waardekans in het kader van deze raming van de intrinsieke waarde. Aan het einde van het derde kwartaal werden Amerikaanse REIT’s verhandeld tegen aanzienlijke kortingen op onderliggende vastgoedwaarden wanneer we hun historische relatie tot de NVW in acht nemen.

Capture1

De huidige gemiddelde K/NVW voor de Amerikaanse REIT-markt geeft een korting van 10% op de NVW weer,[2] wat betekent dat commercieel vastgoed via REIT’s kan worden gekocht tegen een aanzienlijke korting op hun intrinsieke waarde. Kijkend naar hun langetermijngemiddelde, werden Amerikaanse REIT’s doorgaans verhandeld tegen een premie van 1% op de NVW,[3] wat de huidige korting in onze ogen nog opmerkelijker maakt.

Hoewel een aanzienlijke korting potentieel gerechtvaardigd zou zijn als de onderliggende vastgoedwaarden zouden dalen of als de huur en het vastgoednettobedrijfsresultaat zouden dalen, is dit momenteel niet het geval. Integendeel, de huur stijgt momenteel zelfs in de meeste vastgoedsectoren en veel Amerikaanse vastgoedmarkten. Het fundamentele bedrijfsresultaat voor REIT-portefeuilles, zoals vertegenwoordigd door de groei van het same-store nettobedrijfsresultaat (same-store NBR), een vaak gebruikte maatstaf van de groei van portefeuille-inkomsten voor Amerikaanse REIT’s, lijkt sterk in bijna alle vastgoedsectoren, en is de afgelopen vijf jaar over het algemeen verbeterd.

 

Capture2

Recente groeitrends voor het same-store NBR bleven beduidend hoger dan de historische langetermijntrends en kunnen leiden tot aanhoudende sterke aandeelhoudersopbrengsten als de positieve winst- en dividendgroei worden weerspiegeld in de aandelenkoersen. Wij denken dat deze positieve groeitrends voor het same-store NBR een positieve bijdrage zouden moeten leveren aan de onderliggende vastgoed-NVW’s.

Waarom REIT’s volgens ons onder hun intrinsieke waarde zijn geprijsd

Het huidige niveau van ramingen voor REIT-NVW’s wordt ondersteund door de transactiegegevens van de Amerikaanse vastgoedmarkt en publieke verklaringen met betrekking tot verschillende recente high-profile transacties waarin beleggers gedeeltelijke belangen hebben gekocht in door Amerikaanse REIT’s gehouden vastgoed tegen waarden die boven de door de aandelenkoers van de REIT’s geïmpliceerde waarde liggen. Hier zijn drie voorbeelden:

  • AustralianSuper’s aankoop van een belang in een winkelcentrum in Hawaï
  • De aankoop door het Noors overheidsfonds van drie premium Amerikaanse kantoorgebouwen
  • Een joint venture tussen de Government Investment Corporation of Singapore en Heitman om een belang in acht regionale winkelcentra te kopen

Verder bewijs dat REIT’s worden verhandeld onder de intrinsieke vastgoedwaarden is dat er verschillende privatiseringen van REIT’s hebben plaatsgevonden in 2015, waarbij de meeste kopers private-equityfondsen zijn die doorgaans relatief hoge rendementsverwachtingen hebben geuit in vergelijking met de vastgoedmarkt in zijn geheel.

Onze analyse van deze transacties in de context van REIT-vastgoedportefeuilles doet ons concluderen dat de huidige prijskorting op de NVW op de Amerikaanse REIT’s-markt iets is waar beleggers die geïnteresseerd zijn in het verwerven van blootstelling aan commercieel vastgoed van hoge kwaliteit kennis van zouden moeten nemen.

Daarnaast is het interessant op te merken dat, terwijl de transactievoorbeelden allemaal de aankoop van Amerikaanse activa inhielden, de kopers zowel Amerikaanse bedrijven als buitenlandse beleggers omvatten. Onze analyse duidt voorts op vergelijkbare mogelijkheden voor beleggers om mogelijk te profiteren van een combinatie van historisch aantrekkelijke REIT-prijzen tegenover de prijzen van niet publiek verhandelde vastgoedfondsen die zich zou kunnen voordoen in andere genoteerde vastgoedmarkten die ons team verkent over heel de wereld.

Meer weten? Lees “REIT’s in een context van stijgende rentevoeten.”

De verklaringen, meningen en analyses in dit document vertegenwoordigen het persoonlijke standpunt van de beleggingsbeheerder. Zij zijn enkel bedoeld ter algemene informatie en mogen niet worden beschouwd als individueel beleggingsadvies of als een aanbeveling of verzoek om enig effect te kopen, te verkopen of te houden, of enige beleggingsstrategie te volgen. Ze vormen geen wettelijk of fiscaal advies. De informatie in dit document geldt per de publicatiedatum en kan zonder kennisgeving worden gewijzigd. Zij is niet bedoeld als een volledige analyse van elk belangrijk feit over een land, regio, markt of belegging.

Er kunnen bij de opstelling van dit materiaal gegevens van externe bronnen zijn gebruikt die niet door Franklin Templeton Investments (“FTI”) onafhankelijk zijn gecontroleerd of bevestigd. FTI aanvaardt geen aansprakelijkheid voor verliezen die voortvloeien uit het gebruik van deze informatie, en de gebruiker dient zelf te bepalen in welke mate hij wil vertrouwen op deze verklaringen, meningen en analyses. Producten, diensten en informatie zijn mogelijk niet in alle rechtsgebieden beschikbaar en worden door met FTI gelieerde ondernemingen en/of hun distributeurs alleen aangeboden als dat door de lokale wet- en regelgeving wordt toegestaan. Gelieve uw eigen professioneel adviseur te raadplegen voor meer informatie over de beschikbaarheid van producten en diensten in uw rechtsgebied.

U kunt meer inzichten van Franklin Templeton Investments in uw inbox ontvangen. Schrijf in op de Beyond Bulls & Bears blog.

Voor tijdige beleggingstips kunt u ons volgen op Twitter @FTI_Belgium en op LinkedIn.

 Wat zijn de risico’s?

Alle beleggingen gaan met risico’s gepaard, waaronder een mogelijk verlies van het ingelegde kapitaal. De waarde van beleggingen kan zowel dalen als stijgen en beleggers krijgen mogelijk niet het volledige ingelegde bedrag terug. Beleggingen in vastgoedeffecten houden bijzondere risico’s in, zoals een daling in de waarde van de onroerende goederen en een hogere gevoeligheid voor ongunstige economische of regelgevende ontwikkelingen in de sector. REIT’s gaan bovendien gepaard met extra risico’s. Omdat REIT’s doorgaans slechts in een beperkt aantal projecten of in een bepaald marktsegment beleggen, zijn ze gevoeliger voor ongunstige ontwikkelingen binnen één project of marktsegment dan meer gediversifieerde beleggingen. Beleggingen in het buitenland, vooral in opkomende markten, gaan daarnaast ook gepaard met risico’s zoals valuta- en marktvolatiliteit, naast politieke en sociale instabiliteit.

[1]In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst.

[2] Bron: BofA Merrill Lynch (BAML) Global Research, FactSet, bedrijfsverslagen, per 30/09/15. Ga naar www.franklintempletondatasources.com voor meer informatie over de gegevensverstrekker.

[3] Ibid.