Beyond Bulls & Bears

Alternatieven

Een baan, een woning en een goede gezondheid: een inleiding tot onze strategie voor sociale infrastructuur

Sociale infrastructuur – de fysieke voorzieningen waar er aan de gemeenschap sociale diensten worden geleverd – heeft in de maatschappij een cruciale rol te vervullen. Raymond Jacobs, Riccardo Abello en John Levy van Franklin Real Asset Advisors geven in dit artikel hun standpunt over het onderwerp.

This post is also available in: Engels Frans Duits

Langdurige, flexibele en efficiënte investeringen in onderwijs, gezondheidszorg en betaalbare woningen worden door velen beschouwd als essentieel voor de economische groei en het welzijn van de bevolking.

Onlangs organiseerde Franklin Templeton een beleggersdag waar het zijn strategie voor sociale infrastructuur en zijn aanpak van impactbeleggen presenteerde, met voorbeelden van enkele investeringen in Europa, waaronder huizen, gerechtsgebouwen en medische faciliteiten.

Aanwezigen woonden ook presentaties bij van deskundigen op het vlak van gezondheidszorg en sociale huisvesting, die onze beleggingsteams adviseren en begeleiden.

Financieringsdruk op sociale infrastructuur

In de hele wereld zijn er aanwijzingen dat sociale infrastructuurvoorzieningen in ernstige mate ondergefinancierd zijn, en sommige investeringen zijn mogelijk niet altijd geschikt, aangezien behoeften en verwachtingen de komende decennia veranderen.

In een rapport van de Europese Commissie en de Europese vereniging van langetermijnbeleggers (ELTI) uit 2018 werd gewaarschuwd dat de investeringen in sociale infrastructuur, zowel privé als publiek, niet het niveau bereiken dat vereist is voor de huidige bevolking van de Europese Unie.1 

In het rapport werd geschat dat de minimale infrastructuurkloof voor investeringen in sociale infrastructuur tussen € 100 miljard en € 150 miljard per jaar bedraagt, wat overeenstemt met een totale kloof van ruim € 1,5 biljoen in 2018-2030.2 

Een tekort aan sociale infrastructuurvoorzieningen zoals scholen, ziekenhuizen en betaalbare woningen, kan betekenen dat er aan gemeenschappen onvoldoende sociale diensten worden geleverd.

Zelfs onder de bestaande sociale infrastructuurvoorzieningen is de kwaliteit vaak minder goed dan ze zou moeten zijn, en is de ecologische voetafdruk aanzienlijk groter.

Het doel van onze strategie voor sociale infrastructuur, met een sterke focus op impactbeleggen, bestaat erin dat probleem direct aan te pakken door gemeenschappen te creëren waar mensen een baan hebben, een woning en een goede gezondheid. Door te helpen om de kwantiteit en de kwaliteit van sociale infrastructuurvoorzieningen te verbeteren, zijn dit resultaten die volgens ons haalbaar zijn.

Financieel en impact: onze benadering op het vlak van activabeheer

Onze strategie voor sociale infrastructuur heeft zowel een financiële als een impactgerichte doelstelling.

Bij de ontwikkeling van ons plan voor activabeheer stellen we voor beide aspecten doelstellingen op korte, middellange en lange termijn voorop.

Financiële doelstellingen op korte termijn zijn bijvoorbeeld de verhuur van leegstaande panden, een proactieve aanpak van huurcontracten die weldra verstrijken, het beheer van grotere aantallen huurders en het regelen van eventueel vereiste onmiddellijke investeringsuitgaven.

Wat het impactaspect betreft, zijn mogelijke activiteiten op korte termijn bijvoorbeeld de verzameling van gegevens over energieverbruik. Op middellange termijn zouden we die gegevens dan gebruiken om de fysieke activa milieuvriendelijker te maken.

Op langere termijn ligt onze financiële focus op de vernieuwing van huurcontracten en mogelijke kansen om panden te herontwikkelen. Wat het impactperspectief betreft, hebben we op langere termijn aandacht voor mogelijke opwaarderingen van bouwapparatuur en -systemen.

Hoe maken we een impact?

Wij zien de verschaffing van kapitaal op lange termijn in lijn met de belangen van het actief als een kritiek onderdeel van investeringen in en beheer van sociale infrastructuur.

Maar om onze doelen te bereiken, is het volgens ons niet voldoende om onze belangen af te stemmen op deze activa. We willen ook nadenken over de bijdrage die wij kunnen leveren aan een beter resultaat en een betere impact.

Wij zien het als onze plicht om de discussie naar een hoger niveau te tillen en ons te richten op manieren waarop we nieuwe en betere resultaten kunnen bereiken. Wij zijn van mening dat de focus op het definiëren en meten van de werkelijke bijdragen een primaire overweging moet zijn bij de beoordeling van een impactstrategie.

Voor veel beleggers zijn de Duurzame Ontwikkelingsdoelen van de Verenigde Naties (de SDG’s) een handzame leidraad om op impact gerichte beleggingsstrategieën te analyseren, te beheren en hierover te rapporteren.

Voor ons is het erg belangrijk dat beleggingsproducten die het label ‘in lijn met de SDG’s’ dragen, nu een stap verder gaan en een daadwerkelijke bijdrage gaan leveren aan positieve maatschappelijke en milieuresultaten. We hebben onze aanpak en ons denkproces over een bijdrage leveren uitgelegd in dit recente artikel, ‘Impactbeleggen: daadwerkelijk bijdragen aan de SDG’s‘.

Beleggen voor de lange termijn

Investeren in sociale infrastructuur is voor ons niet zomaar een opportunistische zet voor de korte termijn. We willen voor de lange termijn bij projecten betrokken zijn, zodat we een blijvende impact kunnen maken.

We vinden veel kansen om het aantal sociale infrastructuurvoorzieningen rechtstreeks te verhogen.

Als we bijvoorbeeld eigenaar zijn van een pand dat voornamelijk als school wordt gebruikt, maar dat ook huurders heeft van niet-sociale infrastructuur, dan zouden we kunnen kijken of er mogelijkheden zijn om meer huurders van sociale infrastructuur naar dat pand te brengen.

Ook zouden we kunnen overwegen om een faciliteit bijvoorbeeld groter te maken, door een nieuwe etage aan een gebouw toe te voegen of door een volledig nieuw gebouw te voorzien.

De kwaliteit van de dienstverlening in de voorziening is belangrijk. Bij investeringen in infrastructuurvoorzieningen streven we naar partnerschappen met beheerders van goede kwaliteit, of willen we meetbare verbeteringen aanbrengen door een voorziening te kopen waarvan de beheerder in moeilijkheden verkeert, en die vervolgens vervangen door een betere beheerder.

Er zijn twee voornaamste manieren waarop wij trachten om impact te genereren voor onze infrastructuurvoorzieningen: door functionele verbeteringen en door milieuverbeteringen.

Functionele verbeteringen zijn in wezen de fysieke verbetering van het pand. In een project voor betaalbare woningen is een functionele verbetering bijvoorbeeld de verbetering van de  huidige flats in het complex. In een complex van betaalbare woningen zouden we kunnen samenwerken met een lokale telecommaatschappij om huurders in een gebouw gratis wifi te bieden. Of we zouden kunnen proberen samen te werken met een lokale gemeente om betere vervoersmogelijkheden te voorzien voor personeel van bijvoorbeeld een school of een ziekenhuis.

Milieuverbeteringen zijn bijvoorbeeld de installatie van zonnepanelen, de verbetering van verwarmingssystemen en de identificatie en implementatie van best practices voor afvalbeheer in onze panden. Eén praktisch voorbeeld dat op dit moment wordt uitgevoerd, is de installatie van slimme meters in een aantal van onze grootste panden.

Daarmee zullen wij het elektriciteits-, gas- en waterverbruik in die gebouwen kunnen meten. Vervolgens zullen we met huurders kunnen samenwerken om zowel gedrag als de efficiëntie van hun systemen te verbeteren.

Doorgaans gaan wij op zoek naar langlopende huurcontracten voor onze panden, zodat we zowel met onze huurders als met de lokale gemeenschap een band kunnen opbouwen en samen manieren kunnen zoeken om de impact van dat pand te verbeteren.

In de meeste gevallen betalen de huurders in deze panden de kosten voor nutsvoorzieningen zelf. We kunnen managers en besluitvormers helpen in te zien wat de financiële en impactgebonden voordelen zijn van de verbeteringen die wij aanbevelen.

De sociale infrastructuur speelt een cruciale rol in de gezondheid en levendigheid van lokale gemeenschappen. Als fysiek activum kan sociale infrastructuur tevens een grote rol spelen in het leefbaar houden van onze planeet.

Bij gebrek aan voldoende middelen om de sociale infrastructuur te onderhouden en te verbeteren, delven gemeenschappen en het milieu volgens ons het onderspit. Naar onze mening kunnen gerichte injecties van privékapitaal in de sociale infrastructuur de prestaties van deze assets aanzienlijk verbeteren, wat op zijn beurt kan bijdragen tot een betere bescherming van het milieu en de burgers in de maatschappij.

U kunt meer vooruitzichten van Franklin Templeton in uw inbox ontvangen. Schrijf in op de blog Beyond Bulls & Bears.

 Voor tijdige beleggingstips kunt u ons volgen op Twitter @FTI_Global en op LinkedIn.

 

Belangrijke juridische informatie

Dit document is alleen bedoeld ter algemene informatie en mag niet worden beschouwd als individueel beleggingsadvies of als een aanbeveling of verzoek om enig effect te kopen, te verkopen of te houden, of enige beleggingsstrategie te volgen. Het is geen juridisch of fiscaal advies.

 De visies die aan bod komen, zijn die van de beleggingsbeheerder(s) en de commentaren, meningen en analyses worden weergegeven op 2 december 2019 en kunnen zonder voorafgaand bericht worden gewijzigd. De informatie in dit document is niet bedoeld als een volledige analyse van elk belangrijk feit over een land, regio of markt.

Er kunnen bij de opstelling van dit document gegevens van externe bronnen zijn gebruikt die niet onafhankelijk door Franklin Templeton Investments (‘FTI’) zijn gecontroleerd of bevestigd. FTI aanvaardt geen aansprakelijkheid voor verliezen die voortvloeien uit het gebruik van deze informatie, en de gebruiker dient zelf te bepalen in welke mate hij wil vertrouwen op deze verklaringen, meningen en analyses. Producten, diensten en informatie zijn mogelijk niet in alle rechtsgebieden beschikbaar en worden buiten de Verenigde Staten aangeboden door andere gelieerde ondernemingen van FTI en/of hun distributeurs als dat door de lokale wet- en regelgeving wordt toegestaan. Gelieve uw eigen beleggingsadviseur te raadplegen voor nadere informatie over de beschikbaarheid van producten en diensten in uw rechtsgebied.

CFA® en Chartered Financial Analyst® zijn handelsmerken die eigendom zijn van CFA Institute.

Wat zijn de risico’s?

Alle beleggingen gaan met risico’s gepaard, waaronder een mogelijk verlies van het ingelegde kapitaal. De waarde van beleggingen kan zowel dalen als stijgen en beleggers krijgen mogelijk niet het volledige ingelegde bedrag terug. Beleggen in vastgoedeffecten houdt bijzondere risico’s in, zoals waardedalingen van vastgoed en een grotere blootstelling aan ongunstige economische of reglementaire ontwikkelingen in de sector. Actief beheerde strategieën zouden verliezen kunnen maken indien het oordeel van de beleggingsbeheerder over markten, rentevoeten of de aantrekkelijkheid, relatieve waarden, liquiditeit of potentiële groei van bepaalde beleggingen in een portefeuille onjuist blijkt te zijn. Er bestaat geen garantie dat de beleggingstechnieken of -beslissingen van een beleggingsbeheerder de gewenste resultaten zullen opleveren.

 


1. Bron: Europese Commissie: Boosting Investment in Social Infrastructure in Europe, januari 2018 [https://ec.europa.eu/info/sites/info/files/economy-finance/dp074_en.pdf]

2. Ibid. Er kan niet worden gegarandeerd dat schattingen, verwachtingen of prognoses werkelijkheid zullen worden.