Pośród byków i niedźwiedzi

Sektor REIT w warunkach rosnących stóp procentowych w USA

Ten artykuł dostępny jest także w: angielski holenderski francuski niemiecki hiszpański

Nastały trudne czasy dla inwestorów budujących zdywersyfikowane portfele zorientowane na generowanie dochodu.

Podwyżki stóp procentowych w USA wydają się coraz bardziej prawdopodobne, choć rentowność obligacji w wielu obszarach świata rozwiniętego jest niska, a banki centralne cały czas rozluźniają swą politykę. Pewne obawy budzi inflacja w Stanach Zjednoczonych, po sześcioletnim drukowaniu pieniądza przez Rezerwę Federalną w ramach programu luzowania ilościowego (trwającego od 2008 r. do 2014 r.).

Wilson Magee, dyrektor ds. światowych instrumentów powiązanych z nieruchomościami i infrastrukturą w Franklin Real Asset Advisors®, uważa, że takie warunki skłaniają wielu inwestorów do poszukiwania alternatywnych możliwości inwestycyjnych, które mogą zapewnić dodatkowy dochód oraz ekspozycję na globalny potencjał wzrostowy. Wilson Magee tłumaczy dlaczego jest to, jego zdaniem, dobry moment dla wielu inwestorów na rozważenie dywersyfikacji obejmującej światowe rynki nieruchomości poprzez aktywnie zarządzany produkt inwestycyjny.

Magee_Wilson-150x150Wilson Magee
Dyrektor ds. światowych instrumentów związanych z nieruchomościami i infrastrukturą

Franklin Real Asset Advisors®
Zarządzający portfelami inwestycyjnymi

Dywersyfikacja obejmująca sektor REIT w warunkach podwyżek stóp procentowych w USA

Biorąc pod uwagę oczekiwane wzrosty stóp procentowych w Stanach Zjednoczonych w 2015 r. oraz prawdopodobieństwo kolejnego zmiennego roku na światowych rynkach akcji, sądzimy, że wielu inwestorów powinno rozważyć budowę szerokiego i odpowiednio zdywersyfikowanego portfela. Choć rosnące stopy w USA sprawiają, że inwestycje powiązane z rentownością obligacji, takie jak papiery spółek REIT, wydają się pozornie mniej atrakcyjne, uważamy, że dodanie takich instrumentów do portfela ma swoje zalety nawet w warunkach podwyżek stóp.

Czym są REIT-y?

REIT to spółka giełdowa inwestująca bezpośrednio w nieruchomości i powiązane z nimi aktywa. Wiele spółek REIT specjalizuje się w określonym typie nieruchomości, np. w centrach handlowych, obiektach magazynowych, apartamentowcach, hotelach, budynkach biurowych czy magazynach samoobsługowych. Powszechna jest także koncentracja na określonym obszarze geograficznym, np. USA, Japonii, Wielkiej Brytanii i innych krajach. W większości krajów, w których działają spółki REIT, podmioty zaliczane do tej kategorii są zwolnione ze standardowych podatków od dochodów przedsiębiorców. Z kolei na rynkach, gdzie nie ma tego typu spółek, inwestorzy mają do dyspozycji innego rodzaju spółki giełdowe.

Najważniejsze zalety, jakie oferuje sektor REIT, to dywersyfikacja w stosunku do tradycyjnych akcji i obligacji, możliwości generowania dodatkowego dochodu oraz ekspozycja na sektor nieruchomości.

Dywersyfikacja: Spółki REIT wykazywały w przeszłości mniejszą korelację z tradycyjnymi klasami aktywów, takimi jak akcje czy obligacje.[1] Choć przeszłe wyniki nie gwarantują wyników przyszłych, utrzymanie dotychczasowej korelacji[2] ze stopami zwrotu z obligacji może uczynić z papierów spółek REIT narzędzie skutecznej dywersyfikacji (dywersyfikacja nie gwarantuje zysków ani nie eliminuje ryzyka strat).

Dochód: Aby utrzymać swój szczególny status podatkowy, spółki REIT muszą oddawać dochód akcjonariuszom w formie dywidendy. Przykładowo, spółki REIT z USA muszą wypłacać swym udziałowcom 90% dochodu podlegającego opodatkowaniu. Naszym zdaniem, te wymogi dotyczące wypłaty dywidendy zwiększają atrakcyjność segmentu REIT dla inwestorów poszukujących źródeł dochodów.

Ekspozycja na sektor nieruchomości: Notowane na giełdzie spółki REIT stanowią bardziej płynną formę inwestowania w nieruchomości w porównaniu z bezpośrednim zakupem obiektów. Bezpośrednie inwestowanie w nieruchomości charakteryzuje się zwykle mniejszą płynnością, wiąże się z wyższymi kosztami transakcji oraz wymaga większego aktywnego zaangażowania inwestora i wyższej inwestycji początkowej. Spółki REIT spoza USA oferują dodatkową dywersyfikację dzięki ekspozycji na światowe rynki nieruchomości. Z kolei bezpośrednie inwestowanie w nieruchomości zagranicą wiąże się ze znacznie większymi barierami dla inwestorów oraz dodatkowymi komplikacjami prawnymi i podatkowymi.

Wiele spółek zarządzających nieruchomościami także jest notowanych na giełdach papierów wartościowych, podobnie jak podmioty REIT, ale często podlega lokalnym przepisom podatkowym i nie musi dzielić się dochodem z inwestorami.

Prawdopodobieństwo wzrostów stóp procentowych w USA

Stopy procentowe w Stanach Zjednoczonych znajdują się dziś w okolicach rekordowo niskich poziomów, ale najprawdopodobniej będą rosły, gdy gospodarka zacznie odczuwać efekty zakończenia sześcioletniego programu luzowania ilościowego przez Rezerwę Federalną.

Szefowa Rezerwy Federalnej Janet Yellen zapowiedziała, że Fed ostatecznie będzie ograniczać podaż pieniądza poprzez podwyżki krótkoterminowych stóp procentowych, a nie wyprzedaż obligacji. To ważny sygnał dla większości obserwatorów rynku zapowiadający rychłe wzrosty stóp w Stanach Zjednoczonych, choć dokładny czas i skala tych podwyżek wciąż są przedmiotami spekulacji.

Amerykańskie spółki REIT (reprezentowane przez indeks FTSE NAREIT Equity REITs TR Index) w przeszłości osiągały dobre wyniki w okresach wzrostów stóp procentowych.[3] W latach 1994-2013, w USA mieliśmy dziewięć okresów wzrostów stóp procentowych (mierzonych rentownością 10-letnich papierów skarbowych) o więcej niż 100 punktów bazowych (1%). W sześciu spośród tych dziewięciu okresów, inwestycje w spółki REIT wypracowały dodatnie zwroty, a w trzech przedziałach czasowych stopy zwrotu były ujemne, co ilustruje poniższy wykres.

REIT 2

W naszej ocenie, rosnące stopy procentowe, które odzwierciedlają zrównoważony wzrost gospodarczy (w odróżnieniu od nagłych i gwałtownych podwyżek stóp) mogą okazać się korzystne dla amerykańskich rynków akcji oraz dla segmentu REIT, podobnie jak wzrost zatrudnienia, wydatków na konsumpcję i popytu na nieruchomości. Te ostatnie są zresztą często postrzegane przez inwestorów jako miarodajny barometr ogólnej kondycji ekonomicznej.

Uważamy, że ekspozycja na spółki REIT pozwala inwestorom zarabiać na poprawie koniunktury gospodarczej, przy jednoczesnym zachowaniu dywersyfikacji w stosunku do tradycyjnych klas aktywów, takich jak akcje oraz – w szczególności – obligacje.

Ekspozycja globalna

Inwestowanie w amerykańskie spółki REIT ma, naszym zdaniem, uzasadnienie w warunkach rosnących stóp procentowych, ale wierzymy także w zalety ogólnej dywersyfikacji portfela, która wymaga ekspozycji na gospodarkę światową, w tym na światowe rynki nieruchomości.

Sądzimy, że rynki światowe mają przed sobą długofalowe wzrosty, pomimo pewnych krótkoterminowych wyzwań w niektórych krajach. Liczne rynki wschodzące, w tym, w szczególności, niektóre rynki azjatyckie, notują solidny wzrost produktu krajowego brutto, ale na światowych rynkach akcji w 2014 r. panowała wzmożona zmienność wynikająca po części z obaw związanych z kondycją gospodarki europejskiej oraz konsekwencjami napięć geopolitycznych na Bliskim Wschodzie i na linii Ukraina-Rosja.

Niemniej jednak, światowe spółki REIT osiągały lepsze wyniki na tle światowych rynków akcji (reprezentowanych przez indeks MSCI World GR USD Index) w okresach poprzednich 5 i 10 lat.[4]

REIT 1

Wraz z gwałtownym wzrostem popularności spółek REIT od lat 90. ubiegłego wieku, wiele krajów poza USA wprowadziło ramy prawne dla tego typu przedsiębiorstw. Wielka Brytania, Singapur, Australia, Kanada, Francja, Finlandia, Hongkong, Japonia, Holandia, Nowa Zelandia i RPA to tylko niektóre kraje, które umożliwiają inwestorom z całego świata obejmowanie ekspozycji na swe rosnące rynki nieruchomości poprzez podmioty REIT.

Potencjalne możliwości wykorzystania alternatywnych źródeł dochodu

Wielu inwestorów oczekuje, że ekspozycja na obligacje zapewni ich portfelom solidny komponent dochodowy oraz dywersyfikację w stosunku do akcji. Niemniej jednak, rentowność obligacji z rynków rozwiniętych była w minionym roku niska i prawdopodobnie taka pozostanie jeszcze przez pewien czas. Nawet jeżeli Fed zacznie podnosić stopy procentowe jeszcze w tym roku, podwyżki te będą raczej stopniowe.

Spółki REIT oferują możliwości związane zarówno z generowaniem dochodu, jaki i z potencjałem do długofalowego wzrostu wartości kapitału. Inwestycje w podmioty REIT są postrzegane przede wszystkim jako sposób na osiąganie dochodu, a zwroty generowane są w większym stopniu przez dywidendy niż przez wzrost cen instrumentów.

Podobnie jak wszystkie inwestycje zorientowane na dochód, papiery spółek REIT wykazują pewną wrażliwość na zmiany stóp procentowych i nie są wolne od ryzyka. Niemniej jednak, w odróżnieniu od obligacji, spółki REIT mogą generować dodatkowe zyski poprzez przejmowanie lub budowanie kolejnych nieruchomości, a także zwiększać swe przepływy gotówkowe, gdy przychody z nieruchomości rosną szybciej niż wydatki, co z kolei często pozwala na wypłacanie wyższych dywidend.

Według NAREIT, średni roczny wzrost dywidend wypłacanych przez amerykańskie spółki REIT w latach 1994-2012 wyniósł ponad 7%.[5] Ten potencjał do wzrostu dywidend także wyróżnia ten segment na tle inwestycji w instrumenty o stałym dochodzie. Ogólnie rzecz biorąc, instrumenty stałodochodowe mają stałe kupony wypłacane w ustalonych odstępach czasu, np. miesięcznie, kwartalnie czy rocznie.  Dochody z dywidend wypłacanych przez podmioty REIT mogą stale rosnąć.

Inwestorzy powinni zatem pamiętać, że zmiany stóp procentowych mogą mieć różnorodny, zarówno negatywny, jak i pozytywny wpływ na inwestycje w sektorze nieruchomości i stanowią tylko jeden element większej układanki. Niemniej jednak, wyższe stopy procentowe zwykle tworzą korzystne warunki dla sektora REIT.[6]

Uważamy, że inwestorzy poszukujący ekspozycji na rozwijającą się światową gospodarkę oraz dywersyfikacji w stosunku do tradycyjnych klas aktywów, takich jak akcje i obligacje, powinni rozważyć inwestycje w spółki REIT.

Jakie jest ryzyko?

Wszelkie inwestycje wiążą się z ryzykiem, włącznie z ryzykiem utraty zainwestowanego kapitału. Wartość inwestycji może rosnąć lub spadać i istnieje ryzyko utraty części zainwestowanych środków. Inwestowanie w papiery powiązane z sektorem nieruchomości wiąże się ze szczególnym ryzykiem, związanym z takimi czynnikami, jak spadek wartości nieruchomości czy większa podatność na niekorzystne trendy ekonomiczne i zmiany regulacji. Inwestowanie w podmioty REIT wiąże się z dodatkowym ryzykiem; ponieważ spółki REIT zwykle inwestują w ograniczoną liczbę projektów lub koncentrują się na jednym segmencie rynku, są przez to bardziej podatne na niekorzystne trendy mające wpływ na te projekty lub segmenty, w porównaniu z inwestycjami charakteryzującymi się większą dywersyfikacją. Inwestowanie na rynkach zagranicznych, a w szczególności na rynkach wschodzących, wiąże się z dodatkowym ryzykiem wahań kursów walut, zmienności rynkowej czy niestabilnej sytuacji politycznej lub społecznej.


[1] Źródło: FactSet, na podstawie danych z lat 2005–2014. Światowe spółki REIT według indeksu S&P Global REIT Index; spółki REIT z USA według indeksu FTSE NAREIT Equity REITs TR Index; akcje światowe według indeksu MSCI World GR Index; akcje spółek z USA według indeksu S&P 500 TR Index; akcje spółek spoza USA według indeksu MSCI EAFE GR Index; obligacje światowe według indeksu Barclays Global Aggregate Bond Index; obligacje z USA według indeksu Barclays US Aggregate Index; gotówka według indeksu Barclays US Treasury Bills.

[2] Korelacja to statystyczna miara zgodności pomiędzy zmianami wyceny dwóch papierów wartościowych. Ujemna korelacja oznacza, że gdy cena jednego instrumentu rośnie, cena drugiego instrumentu spada.

[3] Źródła: Citi Research, Franklin Templeton Investments. Indeksy nie są zarządzane, a bezpośrednia inwestycja w indeks nie jest możliwa. Wyniki historyczne nie gwarantują wyników przyszłych.

[4] Źródło: FactSet, dane na dzień 31 grudnia 2014 roku. Dane zannualizowane. Dodatkowe informacje dotyczące podmiotów dostarczających dane można znaleźć na stronie www.franklintempletondatasources.com. Indeksy nie są zarządzane, a bezpośrednia inwestycja w indeks nie jest możliwa. Wyniki historyczne nie gwarantują wyników przyszłych.

[5] Źródło: National Association of Real Estate Investment Trusts®.

[6] Wyniki historyczne nie gwarantują wyników przyszłych.