Pośród byków i niedźwiedzi

Czy to dobry moment na kupno akcji spółek REIT?

Ten artykuł dostępny jest także w: angielski chiński uproszczony holenderski włoski niemiecki hiszpański

Inwestorzy interesujący się rynkiem nieruchomości komercyjnych mogą rozważyć zakup udziałów w podmiotach zajmujących się kupowaniem i zarządzaniem nieruchomościami za pieniądze powierzone przez udziałowców zwanych funduszami REIT lub tytułów uczestnictwa funduszy inwestycyjnych lokujących kapitał w udziałach tego typu podmiotów. Wilson Magee, dyrektor ds. światowych instrumentów związanych z nieruchomościami i infrastrukturą w Franklin Real Asset Advisors, tłumaczy dlaczego uważa, że fundusze REIT są dziś ciekawą propozycją dla inwestorów poszukujących wartości.

Magee_Wilson-150x1502Wilson Magee
Dyrektor ds. światowych instrumentów związanych z nieruchomościami i infrastrukturą
Franklin Real Asset Advisors
Zarządzający portfelami inwestycyjnymi

Podmioty REIT i inne notowane na giełdzie spółki z sektora nieruchomości mają w swych portfelach jedne z najatrakcyjniejszych nieruchomości komercyjnych w Stanach Zjednoczonych, a w przeszłości wyróżniały się, według nas, zdolnością do skutecznego zarządzania kapitałem i generowały solidny wzrost dywidend.[1] W rezultacie niezwykle dynamicznego wzrostu kapitału na przestrzeni ostatnich 20 lat, podmioty REIT stanowią dziś znaczącą część inwestycji nieruchomościowych i rynków kapitałowych.

REIT-y z USA są łatwo dostępne

W niniejszym artykule będziemy odnosić się do dostępnych w obrocie publicznym spółek giełdowych REIT inwestujących bezpośrednio w nieruchomości i powiązane z nimi aktywa. Wiele spółek REIT specjalizuje się w określonym typie nieruchomości, np. w centrach handlowych, obiektach magazynowych, apartamentowcach, hotelach, budynkach biurowych czy magazynach samoobsługowych. Najważniejsze zalety, jakie oferuje sektor REIT, to dywersyfikacja w stosunku do tradycyjnych akcji i obligacji, możliwości generowania dochodu pochodzącego z względnie stabilnych i potencjalnie rosnących dywidend oraz ekspozycja na sektor nieruchomości poprzez regulowany podmiot będący w obrocie giełdowym. Obecnie, REIT-y wyglądają wyjątkowo atrakcyjnie także pod względem wyceny.

Wartość REIT oparta na nieruchomościach

Inwestorzy kupujący papiery amerykańskich spółek REIT mogą stosować rozmaite metodologie wyceny przy podejmowaniu decyzji inwestycyjnych, ale jedną z najważniejszych jest, według nas, ocena wartości nieruchomości na podstawie rzeczywistych transakcji na rynku.

Stosunek ceny akcji spółki REIT do wartości aktywów netto (NAV), czyli nieruchomości znajdujących się w portfelu spółki (cena do NAV) to wskaźnik wartości względnej aktywów umożliwiający porównanie wartości notowanych na giełdzie REIT-ów z rynkową wartością nieruchomości. Kursy akcji REIT-ów bywają wyższe lub niższe od wartości sugerowanej przez transakcje przeprowadzane na rynku nieruchomości. Stosunek ceny akcji do NAV to ważny wskaźnik „rzeczywistej” wartości spółki REIT. Inwestorzy powinni także zauważyć, że wskaźnik ten odzwierciedla szacunkową wartość nieruchomości znajdujących się w portfelu spółki REIT i nie uwzględnia wpływu zarządzania, które w większości przypadków zapewnia inwestorom wartość dodaną. W ostatnim czasie, spółki REIT w USA oferują inwestorom atrakcyjną, według nas, rzeczywistą wartość. Pod koniec trzeciego kwartału, kursy akcji amerykańskich REIT-ów uwzględniały znaczące rabaty w stosunku do wartości posiadanych przez nie nieruchomości, biorąc pod uwagę ich historyczny stosunek do wartości aktywów netto.

chart 1

Aktualny średni wskaźnik cen do NAV na amerykańskim rynku REIT wskazuje na 10-procentowy rabat w stosunku do NAV[2], co oznacza, że kupno nieruchomości za pośrednictwem REIT-ów jest sporo tańsze w porównaniu z ich rzeczywistą wartością. Według średnich poziomów długoterminowych, spółki REIT z USA były zwykle wyceniane z 1-procentową premią w stosunku do NAV[3], co czyni obecny rabat jeszcze bardziej atrakcyjnym.

Znaczący rabat byłby uzasadniony, gdyby nieruchomości zgromadzone w portfelu spółki REIT traciły na wartości lub gdyby czynsze i zyski operacyjne netto z nieruchomości spadały, ale obecnie nie mamy do czynienia z taką sytuacją. Czynsze wręcz rosną w większości sektorów rynku i na wielu rynkach nieruchomości w USA. Fundamentalne wyniki operacyjne portfeli spółek REIT, reprezentowane przez wzrost zysków operacyjnych netto poszczególnych obiektów, wyglądają solidnie w niemal wszystkich sektorach rynku nieruchomości i od ponad pięciu lat się poprawiają.

chart 2

Ostatnie trendy wzrostu zysków operacyjnych netto wciąż są znacznie lepsze na tle historycznych trendów długofalowych i nadal mogą generować solidne zwroty dla udziałowców, jeżeli zyski i wzrost dywidendy będą znajdować odzwierciedlenie w cenach akcji. Uważamy, że te trendy wzrostu zysków operacyjnych netto powinny mieć także korzystny wpływ na wartość NAV nieruchomości znajdujących się w portfelach spółek REIT.

Dlaczego uważamy, że aktualna wycena spółek REIT nie dorównuje ich faktycznej wartości?

Obecne szacunki wartości NAV spółek REIT są oparte na danych o transakcjach przeprowadzanych na amerykańskim rynku nieruchomości oraz ujawnionych szczegółach kilku niedawnych dużych transakcji, w ramach których inwestorzy nabywali częściowe udziały w nieruchomościach znajdujących się w portfelach amerykańskich REIT-ów o wartości wyższej niż mogłaby sugerować wycena akcji tych podmiotów. Oto trzy przykłady:

  • kupno udziałów w centrum handlowym na Hawajach przez AustralianSuper;
  • kupno trzech dużych biurowców w USA przez norweski fundusz skarbowy;
  • joint venture pomiędzy singapurską Rządową Korporacją Inwestycyjną a spółką Heitman zawarte w celu kupna udziałów w ośmiu regionalnych centrach handlowych.

Kolejnymi dowodami na zaniżoną wycenę spółek REIT w porównaniu z wartością nieruchomości było kilka prywatyzacji tych podmiotów w 2015 r., w których większość nabywców stanowiły fundusze private equity, zwykle mające względnie wysokie oczekiwania co do zwrotów z inwestycji w porównaniu z rynkiem inwestycji w nieruchomości w ujęciu ogólnym.

Nasze analizy tych transakcji w kontekście portfeli nieruchomości spółek REIT doprowadziły nas do przekonania, że aktualny rabat w wycenie REIT-ów z USA jest niewątpliwie godny uwagi inwestorów poszukujących ekspozycji na wysokiej jakości nieruchomości komercyjne.

Co więcej, choć wszystkie przykładowe transakcje dotyczyły kupna aktywów w USA, warto zauważyć, że wśród kupujących znalazły się nie tylko firmy amerykańskie, ale także inwestorzy międzynarodowi. Ponadto, według naszych analiz, inwestorzy mogą także skorzystać na kombinacji atrakcyjnej z historycznego punktu widzenia wyceny papierów REIT oraz cen nieruchomości na innych eksplorowanych przez nasz zespół rynkach nieruchomości na całym świecie.

Chcesz dowiedzieć się więcej? Przeczytaj artykuł „Spółki REIT w warunkach rosnących stóp procentowych”.

Przedstawione komentarze, opinie i analizy wyrażają wyłącznie osobiste poglądy zarządzającego, są przedstawione wyłącznie w celach informacyjnych i nie stanowią indywidualnych porad inwestycyjnych ani zachęty do kupna, sprzedaży ani utrzymywania jakichkolwiek papierów wartościowych czy stosowania jakiejkolwiek strategii inwestycyjnej. Informacje zawarte w niniejszym dokumencie nie mają charakteru porad prawnych ani podatkowych. Informacje zawarte w niniejszym dokumencie są aktualne wyłącznie na dzień publikacji, mogą ulec zmianie bez uprzedniego powiadomienia i nie stanowią kompletnej analizy wszystkich istotnych faktów dotyczących jakiegokolwiek kraju, regionu, rynku czy inwestycji.

Dane pochodzące z zewnętrznych źródeł mogły zostać wykorzystane na potrzeby opracowania niniejszego dokumentu. Takie dane nie zostały odrębnie zweryfikowane, potwierdzone ani poddane kontroli przez Franklin Templeton Investments („FTI”). FTI nie ponosi żadnej odpowiedzialności za jakiekolwiek straty wynikające z wykorzystania jakichkolwiek informacji zawartych w niniejszym dokumencie; inwestor może opierać swe decyzje na przedstawionych tutaj opiniach lub wynikach analiz wyłącznie na własne ryzyko. Produkty, usługi i informacje mogą nie być dostępne pod niektórymi jurysdykcjami i są oferowane przez podmioty powiązane z FTI i/lub przez dystrybutorów, w zależności od lokalnie obowiązujących przepisów. Aby dowiedzieć się, czy dane produkty i usługi są dostępne pod określoną jurysdykcją, należy skonsultować się z profesjonalnym doradcą finansowym.

Komentarze ekspertów z Franklin Templeton Investments możesz otrzymywać bezpośrednio do swej skrzynki e-mail. Subskrybuj nasz blog: „Pośród byków i niedźwiedzi”.

Jakie jest ryzyko?

Wszelkie inwestycje wiążą się z ryzykiem, włącznie z ryzykiem utraty zainwestowanego kapitału. Wartość inwestycji może rosnąć lub spadać i istnieje ryzyko utraty części zainwestowanych środków. Inwestowanie w papiery powiązane z sektorem nieruchomości wiąże się ze szczególnym ryzykiem, związanym z takimi czynnikami, jak spadek wartości nieruchomości czy większa podatność na niekorzystne trendy ekonomiczne i zmiany regulacji. Inwestowanie w podmioty REIT wiąże się z dodatkowym ryzykiem; ponieważ spółki REIT zwykle inwestują w ograniczoną liczbę projektów lub koncentrują się na jednym segmencie rynku, są przez to bardziej podatne na niekorzystne trendy mające wpływ na te projekty lub segmenty, w porównaniu z inwestycjami charakteryzującymi się większą dywersyfikacją. Inwestowanie na rynkach zagranicznych, a w szczególności na rynkach wschodzących, wiąże się z dodatkowym ryzykiem wahań kursów walut, zmienności rynkowej czy niestabilnej sytuacji politycznej lub społecznej.

[1] Wyniki historyczne nie gwarantują wyników przyszłych.

[2] Źródło: BofA Merrill Lynch (BAML) Global Research, FactSet, sprawozdania spółek, dane na dzień 30 września 2015 r. Dodatkowe informacje dotyczące podmiotów dostarczających dane można znaleźć na stronie www.franklintempletondatasources.com.

[3] Ibid.