Pośród byków i niedźwiedzi

Kamień milowy w rozwoju rynku nieruchomości

Ten artykuł dostępny jest także w: angielski chiński uproszczony niemiecki

Wielu inwestorów interesujących się rynkiem nieruchomości komercyjnych skłania się ku inwestowaniu w płynne aktywa nieruchomościowe, a w szczególności w fundusze REIT lub tytuły uczestnictwa funduszy inwestujących w fundusze REIT, w celu zwiększania ekspozycji portfeli na ten sektor bez problemów związanych z bezpośrednią własnością nieruchomości. Wilson Magee, dyrektor ds. papierów wartościowych związanych ze światowymi rynkami nieruchomości i infrastruktury we Franklin Real Asset Advisors, omawia nową ekscytującą zmianę na tym rynku, czyli awans sektora nieruchomości z sektora finansowego do własnej osobnej kategorii w indeksach S&P i MSCI.[1]

Wilson Magee
Wilson Magee

Wilson Magee
Dyrektor ds. papierów wartościowych związanych ze światowymi rynkami nieruchomości i infrastruktury
Franklin Real Asset Advisors
Kamień milowy w rozwoju rynku nieruchomości: implikacje przyznania statusu odrębnego sektora w klasyfikacji GICS

Akcje spółek związanych z nieruchomościami czeka poważna zmiana. Z chwilą zamknięcia rynków finansowych w dniu 31 sierpnia 2016 r., organizacje publikujące indeksy S&P Dow Jones i MSCI powiększą liczbę sektorów wyodrębnionych według klasyfikacji zgodnej z globalną normą klasyfikacji sektorów GICS (Global Industry Classification Standard) z 10 do 11 poprzez awans nieruchomości z sektora finansowego do swego własnego odrębnego sektora. Będzie to pierwsza poważna zmiana w klasyfikacji GICS od utworzenia tego standardu klasyfikacji w 1999 r.

Uważamy, że ta promocja odzwierciedla rozmiar i znaczenie nieruchomości we współczesnym świecie inwestycyjnym oraz podkreśla fundamentalne różnice (dotyczące zysków, stabilności dywidendy, lewarowania czy metodologii wyceny) pomiędzy funduszami REIT, które zwykle mają największy udział w ekspozycji na rynek nieruchomości, w szczególności w indeksach rynku krajowego w USA, a spółkami finansowymi, takimi jak banki, przedsiębiorstwa ubezpieczeniowe i spółki zarządzające aktywami.

Awans sektora nieruchomości w klasyfikacji GICS to także efekt długotrwałej akceptacji płynnych nieruchomości przez inwestorów jako klasy aktywów oraz świadomości ich dobrych wyników w przeszłości i korzystnego profilu ryzyka. Co więcej, większa widoczność, która powinna wynikać z odrębnego sektora w klasyfikacji GICS, prawdopodobnie przełoży się na większą płynność akcji spółek związanych z nieruchomościami i będzie sprzyjać inwestycjom kapitałowym i wzrostowi w średniej i dłuższej perspektywie.

Widoczność nieruchomości w indeksach

Poniższa tabela ilustruje aktualny system klasyfikacji oraz nową klasyfikację po wyodrębnieniu sektora nieruchomości. Zmiana będzie dotyczyła indeksów publikowanych przez MSCI i S&P Dow Jones, natomiast nie będzie miała zastosowania dla indeksów FTSE Russell.

Nieruchomości mają obecnie znaczący udział w sektorze finansowym według kilku popularnych benchmarków. Jak pokazano w pierwszej tabeli poniżej, nowy sektor nieruchomości będzie obejmował akcyjne fundusze REIT, jak i spółki zajmujące się komercyjną obsługą nieruchomości oraz przedsiębiorstwa deweloperskie. W przypadku większości indeksów fundusze REIT będą stanowiły większą część nowego sektora nieruchomości według klasyfikacji GICS. Analiza przedstawiona w drugiej tabeli poniżej ilustruje aktualne udziały sektorów w indeksach i wpływ nadchodzącej zmiany w klasyfikacji GICS.

chart 1

chart 2Co to oznacza dla funduszy REIT z USA?

Uważamy, że ta zmiana będzie miała liczne implikacje dla funduszy REIT oraz duży wpływ na potencjalny popyt na ich akcje. Według niektórych raportów, potencjalny popyt na papiery funduszy REIT ze strony funduszy wspólnego inwestowania z USA może sięgnąć nawet 100 mld USD; byłby to znaczący popyt przy kapitalizacji całego rynku akcji amerykańskich funduszy REIT sięgającej 1,1 bln USD. Źródłem jeszcze większego potencjalnego popytu mogą być instytucjonalne rachunki odrębne oraz inne produkty nienotowane na rynku regulowanym. Z punktu widzenia kapitalizacji rynkowej spora część funduszy akcji wzrostowych spółek o dużej kapitalizacji oraz funduszy akcji spółek o dowolnej kapitalizacji typu „core” ma niską lub zerową ekspozycję na nieruchomości, co sygnalizuje możliwy napływ dużych ilości nowego kapitału do tego sektora.

Zarządzający portfelami akcji będą wkrótce musieli uwzględniać różnice pomiędzy sektorami nieruchomości i finansów pod względem aspektów technicznych i fundamentalnych przy podejmowaniu decyzji dotyczących alokacji kapitału portfeli, a efektem tych analiz może być dalszy wzrost kapitału napływającego do funduszy REIT. Historyczna analiza elementów składowych indeksu S&P 500 wskazuje na znaczące różnice pomiędzy wynikami ilościowymi oraz wskaźnikami ryzyka funduszy REIT i sektora finansowego w ujęciu ogólnym w okresach trzech, pięciu i dziesięciu lat (patrz: tabele poniżej).

chart 3

Wskaźnik Sharpe’a mierzący zwrot skorygowany o ryzyko był na przestrzeni ostatniej dekady wyższy w przypadku funduszy REIT w porównaniu z tym samym wskaźnikiem dla całego sektora finansowego (włącznie z funduszami nieruchomościowymi). Według naszych analiz, wyłączenie funduszy REIT z sektora finansowego może przełożyć się na obniżenie wskaźnika Sharpe’a dla tego sektora.

Wskaźnik beta mierzący zmienność względną (ryzyko) w odniesieniu do rynku w szerszym ujęciu był na przestrzeni ostatnich 10 lat znacznie niższy w przypadku funduszy REIT w porównaniu ze wskaźnikiem beta dla sektora finansowego (włącznie z funduszami nieruchomościowymi). Według danych FactSet, w okresach trzech i pięciu kolejnych lat po kryzysie finansowym z lat 2008–2009 wskaźnik beta dla funduszy REIT był znacznie niższy niż wskaźnik beta obliczony dla indeksu S&P 500 Index i całego sektora finansowego (włącznie z funduszami nieruchomościowymi).[2] Uważamy, że niższe względne ryzyko statystyczne w ostatnim czasie lepiej odzwierciedla względne fundamentalne ryzyko dotyczące rynku nieruchomości niż 10-letni wskaźnik beta ze względu na przesunięcia rynkowe, jakie miały miejsce w okresie kryzysu finansowego.

Ponadto fundusze nieruchomościowe oferują zarządzającym portfelami akcji i inwestorom możliwość dywersyfikacji portfeli.[3] Wskaźnik nazywany R2, który odzwierciedla stopień korelacji pomiędzy sektorem a szerszym indeksem, pokazuje, że fundusze REIT zapewniały w przeszłości znacznie większą dywersyfikację niż cały sektor finansowy (obejmujący także fundusze REIT). Uważamy, że trudno podważyć argumenty o niższym ryzyku względnym i dywersyfikacji portfela dopóki wyniki są konkurencyjne.

Jak wygląda porównanie wyników?

Pod względem całkowitego zwrotu, fundusze REIT radziły sobie dobrze w okresach trzech, pięciu i dziesięciu lat do 30 czerwca 2016 r. (patrz: tabela poniżej). Fundusze nieruchomościowe osiągały lepsze wyniki od indeksu S&P 500 i sektora finansowego w okresach trzech i pięciu kolejnych lat. W okresie 10 kolejnych lat fundusze REIT wypracowały wyniki zbliżone do indeksu S&P 500 i znacznie wyższe niż ujemne wyniki całego sektora finansowego (obejmującego fundusze REIT).[4]

chart 4

Wyniki funduszy nieruchomościowych są, ponadto, względnie zrównoważone. Fundusze REIT radziły sobie lepiej od indeksu S&P 500 w 12 z 15 ostatnich lat kalendarzowych oraz osiągały lepsze wyniki na tle całego sektora finansowego w 13 z 15 ostatnich lat kalendarzowych.  W ciągu tych 15 lat kalendarzowych fundusze REIT zanotowały ujemną całkowitą stopę zwrotu tylko w dwóch latach kalendarzowych, podczas gdy indeks S&P 500 przyniósł ujemny zwrot w trzech latach kalendarzowych, a sektor finansowy — w sześciu latach kalendarzowych (patrz: tabela poniżej).

chart 5Podsumowanie

Przyznanie nieruchomościom statusu 11. odrębnego sektora w klasyfikacji GICS to potwierdzenie i odzwierciedlenie rosnącego znaczenia tej klasy aktywów w świecie inwestycyjnym. Historia pokazuje, że fundusze REIT mogą oferować atrakcyjne atuty związane z wynikami, ryzykiem i dywersyfikacją; wierzymy zatem, że nowy status sektora nieruchomości skłoni wielu inwestorów do uwzględnienia akcji spółek nieruchomościowych przy budowaniu zdywersyfikowanego portfela.

Komentarze ekspertów z Franklin Templeton Investments możesz otrzymywać bezpośrednio do swej skrzynki e-mail. Subskrybuj nasz blog: „Beyond Bulls & Bears”.

Przedstawione komentarze, opinie i analizy wyrażają wyłącznie osobiste poglądy zarządzającego, są przedstawione wyłącznie w celach informacyjnych i nie stanowią indywidualnych porad inwestycyjnych ani zachęty do kupna, sprzedaży ani utrzymywania jakichkolwiek papierów wartościowych czy stosowania jakiejkolwiek strategii inwestycyjnej. Informacje zawarte w niniejszym materiale nie mają charakteru porad prawnych ani podatkowych. Informacje zawarte w niniejszym dokumencie są aktualne wyłącznie na dzień publikacji, mogą ulec zmianie bez uprzedniego powiadomienia i nie stanowią kompletnej analizy wszystkich istotnych faktów dotyczących jakiegokolwiek kraju, regionu, rynku czy inwestycji.

Dane pochodzące z zewnętrznych źródeł mogły zostać wykorzystane na potrzeby opracowania niniejszego dokumentu. Takie dane nie zostały odrębnie zweryfikowane, potwierdzone ani poddane kontroli przez Franklin Templeton Investments („FTI”). FTI nie ponosi żadnej odpowiedzialności za jakiekolwiek straty wynikające z wykorzystania jakichkolwiek informacji zawartych w niniejszym dokumencie; inwestor może opierać swoje decyzje na przedstawionych tutaj opiniach lub wynikach analiz wyłącznie na własne ryzyko. Produkty, usługi i informacje mogą nie być dostępne pod niektórymi jurysdykcjami i są oferowane przez podmioty powiązane z FTI i (lub) przez dystrybutorów, w zależności od lokalnie obowiązujących przepisów. Aby dowiedzieć się, czy dane produkty i usługi są dostępne pod określoną jurysdykcją, należy skonsultować się z profesjonalnym doradcą finansowym.

Jakie jest ryzyko?

Wszelkie inwestycje wiążą się z ryzykiem, włącznie z ryzykiem utraty zainwestowanego kapitału. Wartość inwestycji może rosnąć lub spadać i istnieje ryzyko utraty części zainwestowanych środków.

Inwestowanie w papiery powiązane z sektorem nieruchomości wiąże się ze szczególnym ryzykiem, związanym z takimi czynnikami, jak spadek wartości nieruchomości czy większa podatność na niekorzystne trendy ekonomiczne i zmiany regulacji. Inwestowanie w fundusze REIT wiąże się z dodatkowym ryzykiem. Ponieważ fundusze REIT zwykle inwestują w ograniczoną liczbę projektów lub koncentrują się na jednym segmencie rynku, są bardziej podatne na niekorzystne trendy mające wpływ na te projekty lub segmenty niż inwestycje charakteryzujące się większą dywersyfikacją.

[1] Indeksy nie są zarządzane, a bezpośrednia inwestycja w indeks nie jest możliwa. Indeksy nie uwzględniają żadnych opłat, kosztów ani obciążeń naliczanych przy sprzedaży.

[2] Wyniki historyczne nie wskazują ani nie gwarantują wyników przyszłych.

[3] Dywersyfikacja nie gwarantuje zysków ani nie eliminuje ryzyka strat.

[4] Wyniki historyczne nie wskazują ani nie gwarantują wyników przyszłych.