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当前是投资REITs的好时机吗?

有兴趣投资商业房地产市场的投资者可考虑买入房地产投资信托基金(REITs),普遍或投资于REITs的基金。富兰克林实质资产顾问的全球房地产及基础设施证券总监Wilson Magee在此分享他的一些见解,阐述他认为当前REITs提供了很好的价值主张的原因。

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我们认为,REITs和其他房地产上市公司拥有美国最好的一些商业房地产,并且一直以来展现出强劲的资本管理能力,并实现具吸引力的股息增长。[1]鉴于过去20年来庞大的资本增长,REITs在房地产投资和资本市场中扮演着举足轻重的角色。

可供投资的美国REITs

本文所讨论的是可供公众投资的交易所交易型REITs,即可直接投资于房地产和相关资产的公开上市与交易的公司。很多REITs专注于某一类特定的房地产,如购物中心、仓库、公寓、酒店、办公大楼或自助存储设施。REITs为投资者提供若干潜在的好处,包括分散于传统股票和债券的投资、相对稳定和潜在增长的股息收益机会,以及通过交易所交易受监管的投资工具以投资于房地产行业。我们认为,当前的REITs的估值特别具有吸引力。

REITs中的房地产价值

投资美国REITs股票的投资者在作投资决策时可能会运用多种估值方法,但我们认为那些方法中最重要的一点是,考虑基于房地产投资市场本身的交易证据的房地产潜在价值。

当比较上市REITs的价值和相关房地产市场价值时,REITs的股票价格与其相关房地产资产的资产净值的比率(P/NAV)是类似资产相对价值的指标。在某些情况下,REITs的股票价格可能高于或低于房地产市场交易所示的价值。交易证据所示的价格对资产净值的比率关系是REITs“内在”价值的重要指标。值得投资者注意的另一个事实是,内在价值是REITs投资组合中的房地产估计值,没有管理价值,在多数情况下为投资者增加价值。就近期来说,美国REITs在内在价值估计层面上为投资者提供具有吸引力的价值主张。第三季度末,如果考虑其与资产净值的历史关系,美国REITs的价值相对于房地产的潜在价值而言存在相当大的折让。

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美国REITs市场当前P/NAV的平均比率表明相对资产净值存在10%的折让,[2]这意味着投资者能够以内在价值大幅折让的价格通过REITs买入商业房地产。就其长期平均值而言,美国REITs的价值相对于资产净值将存在1%的溢价,[3]这使当前的折让更加显著。

尽管当房地产的潜在价值下跌或租金和房地产运营净收益下降时的确会出现潜在的大幅折让,但当前的情况并非如此。事实上,当前多数房地产行业和很多美国房地产市场的租金正在上升。REITs投资组合的基础运营表现在过去五年内有所提高,上述表现以美国REITs常用来衡量投资组合收益增长的相同基金运营净收益增长为代表,在几乎所有房地产行业中并就该表现的平均水平而言表现强劲。

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最近的相同基金运营净收益增长持续大幅低于长期历史增长,并且有可能会令股票持有者持续获得高回报(如果正的盈利和股息增长均反映在股价里)。我们认为,这些正的相同基金运营净收益增长应该对相关房地产的资产净值存在积极影响。

为什么我们认为REITs当前的定价低于其内在价值

REITs当前的资产净值估计水平受美国房地产市场交易数据和最近公开披露的若干受关注的交易支持,在这些交易中,投资者以高于REITs股票价格隐含估值的价格,买入美国REITs所持有的部分房地产权益。以下列举三个例子:

  • AustralianSuper购买位于夏威夷的购物中心的股份
  • 挪威的主权财富基金购买美国三栋主要的办公大楼
  • 新加坡政府投资公司和Heitmanto的一家合营企业购买八个地区购物中心的股份。

通过对这些REITs房地产投资组合的交易进行分析,我们得出一个结论,即对于意欲增加优质商业房地产投资的投资者而言,应留意当前美国REITs市场可获得的资产净值的价格折让。

此外,尽管交易案例均涉及购买美国资产,但值得注意的是,买方包括美国公司、海外投资者以及全球投资者。我们的分析进一步表明,有可能令投资者从历来具有吸引力的REITs定价(相对于私人房地产公司而言)中获益的类似机会,可能会在我们团队正在全球范围内探索的其他上市房地产市场出现。

REITs以低于房地产内在价值的价格成交的其他证据包括,若干REITs于二零一五年的私有化,其中多数买家为私募股权基金,通常其回报预期相对来说高于整体房地产投资市场。

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[1]过往表现并不是未来业绩的保证。

[2] 资料来源:美银美林全球研究报告(BofA Merrill Lynch Global Research),FactSet公司报告,截至二零一五年九月三十日。其他数据供应商资料请浏览www.franklintempletondatasources.com

[3] 同上。