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Deutsch以下是对话的精彩片段节选：
- “公寓类房地产最具韧性。虽然最近的 COVID 悲剧造成大量失业，但公寓行业仍然延续良好表现。在许多州，尤其是加利福尼亚州，住房仍然短缺。人们需要有容身之所，并继续为之支付租金。但从长期来看，有助于支配租金增长的将是就业增长、工作创造和工资增长。”- David Gilbert
- 电子商务销售渗透率提高的现象已经持续了十到十五年，但出于各种合乎逻辑的原因，采用率因新冠肺炎而显著加速。如果您试图保持社交距离，没什么是比待在家里、东西被安全送到家门口更好的选择，但这只是加速了这种已然持续了相当长一段时间的趋势……而实体购物中心才是最煎熬的，它的未来具有很大不确定性。”– David Gilbert
- “办公室是一个大问题。我肯定地认为，由于对灵活性的需求以及人们能够在家工作，需求将会减少。虽然现在断言为时尚早，但我们越来越确信这真正意味着什么……您不会放弃办公室。只是不再那么需要每天都待在那里。办公室仍代表着非常独特的需求，比如协作、文化构建、培训和员工入职都很难通过远程方式完成。”– David Gilbert
- “我们对 [生命科学] 感到非常兴奋。它如此与众不同，因为它是一个极好的增长领域，而为生命科学、R&D [研发] 予以支持的房地产也非常独特。种种因素会造就这种非常特定且昂贵的环境。科学家们实际上希望聚集在一起。他们喜欢待在彼此身边，这是一种协作理念的体现。”– David Gilbert
文稿
Stephen Dover： David，欢迎您的到来。
David Gilbert：谢谢，Stephen。
Stephen Dover：David，让我们首先宽泛地谈一下房地产市场，以及选举对市场的影响。
David Gilbert：好的，首先还是要从美国经济的宏观角度看待房地产市场。我认为，市场最初的反应不错。市场讨厌不确定性；房地产投资者同样讨厌不确定性。在我看来，大选结果出炉 对我们而言是一件非常好的事情。特朗普和拜登政府的政策截然不同。看清拜登真正能够做些什么还需要时间。其中一些政策对房地产投资者肯定更友好，但只是适度友好。真正的关键是我们为美国经济重新开始增长做好了准备。
Stephen Dover：本周关于疫苗的消息，您认为对房地产市场有何影响？
David Gilbert：嗯，我认为有趣的是，在我们看来，最大的贡献是疫苗将会恢复信心，而信心是美国经济的根本驱动力，也就是消费者信心。虽然实际上没有明显改变我们自己的预测，但疫苗的应用和推广方式，使人们能够在重返工作岗位的时候拥有一定程度的保护。所以，我们当时考虑会是春末夏初，事实上确实也证明了这一点。但重要的是，我认为疫苗赋予了消费者巨大的能力和信心，让消费者知道解决方案已尽在掌握。
Stephen Dover：是的，疫苗的出现在我看来，就是让我们知道总会有一种解决方案。我们只是不知道具体的时间，但与此同时，有一个巨大的冲击，尤其是对各大城市和各州，估计各大城市和各州的财政缺口会达到五千五百亿美元。显然，这会显著影响房地产市场。我们看到一些人迁出城市。这对房地产市场有何影响？
David Gilbert：是的，这是个问题。在新冠肺炎前就一直是个问题，许多州和城市面临一些具有挑战性的财政状况，一些州和城市（的财政）已随时间的推移而恶化。其中许多州和城市位于东北部，纽约市、纽约州、广义的三州地区是一个很好的例子。过去二十年里，我们看到了居民外迁现象，迁到沿海和南方，对吧？阳光地带因此受益匪浅。德克萨斯州如此，最值得注意的是，我们看到佛罗里达州也是如此。其中一个原因在于，当然很难完全归咎于此，那就是低税收的州自然优势立显。这些州住房成本和生活成本较低，其中许多地方的就业市场（尤其是德克萨斯州）非常强劲。所以，这是在任何情况下都会发生的事情，时间会告诉我们，看看联邦政府提供多少支持或者什么样的支持，但这加剧了无法像联邦政府那样选择发行债务的城市和各州的财政挑战，这不可避免地导致更高的税收和/或服务领域潜在地出现恶化。这两大担忧都在加快居民外迁速度。
Stephen Dover：那么，我们谈一下公寓行业，以及在过去几个月的疫情期间，该行业如何受益或受损，另外就是您如何看待公寓行业的未来发展。
David Gilbert：好的，回到四十五年前，我们开始拥有私营市场的数据，现在的数据已经非常好，非常透明，尤其是包括优秀的上市公司。公寓类房地产最具韧性，在风险调整的基础上，可能是整个时期内最值得投资的房地产类型。有趣的是，过去采用两种方式：公寓和零售地产，但零售地产已经经历了巨大的颠覆。从某种程度上来说，公寓成为四十五年以来唯一的赢家。虽然最近的 COVID 悲剧造成了相当多的失业，但我们收取租金的比例仍然很高。人们需要有居所，在许多地方也都有支持措施以阻止驱逐等，公寓行业仍然继续表现良好。我想指出的是，在许多州，尤其是在加利福尼亚州，住房仍然短缺。人们需要有容身之所，并继续为之支付租金。因此，公寓延续良好表现，但从长期来看，有助于支配租金增长的将是就业增长、工作创造和工资增长。
Stephen Dover：新冠肺炎疫情出现了一些极具戏剧性的变化，在过去六个月左右的时间里，在线销售出现了飞跃。或许我们可以谈一下房地产中的零售行业。
David Gilbert：好的。电子商务销售渗透率提高的现象已经持续了十到十五年时间，但出于各种合乎逻辑的原因，其采用率因新冠肺炎而显著加速。如果您试图保持社交距离，没什么是比待在家里、东西被安全送到家门口更好的选择，但这只是加速了这种已然持续了相当长一段时间的趋势。这是一代人的转变。年轻人更快地接受了这些技术，但现在有趣的是，电子商务在更广泛的年龄群体也被广泛采纳。亚马逊在这一趋势中起到了引领作用，该公司能够提供非常迅速的送货服务，他们的目标是实现当日送达，而他们现在可在一天内为 80% 的美国人提供送货上门服务。之所以能够做到这一点，是因为他们建立了一种新型的配送方式，一种新型的仓库。
Stephen Dover：如果我们关注购物中心，您认为购物中心和零售业房地产的未来是什么？这某种程度上代表着人们会延续的传统购物方式。
David Gilbert：实体购物中心是最痛苦的领域，痛点来自两个方面。一个是购物中心，另一个是高街零售物业。试想一下比如纽约麦迪逊大道那些租金非常高，非常昂贵的精品店，每个城市都有这样的高街零售物业。从历史上看，这是一项相当不错的投资。但最近，它们却承受了巨大的压力，这种压力不仅仅归咎于新冠肺炎。购物中心本身也发生了变化。其中包含两大主要现象。传统的百货商店销售衰落。存活下来的更是凤毛麟角。它们曾是购物中心的支柱，也曾是吸引人的亮点，络绎不绝的购物人流令购物中心业主赚得盆满钵满。这些百货商店通常拥有自己的空间。西尔斯和 JC Penney ‘s 等百货公司会给购物中心带来人流量，并从其他规模较小的租户处赚取租金。所以，百货公司的衰落是一个长期的、不断发展的趋势。这意味着百货公司很难再维系一个购物中心的经济。通过鼠标点击就完成购物并在一两天内实现送货上门被证明具有相当的挑战性，甚至以服装销售为例，许多人曾认为这是很难大规模被搬到网上的业务（但现在都逐一成为现实）。因此，购物中心的未来具有很大的不确定性。大多数预测有些令人担忧，它们说可能要关闭大约三分之一的现有购物中心。一流的购物中心肯定还有前途。这些购物中心位于高收入人群密集地区，地理位置极其优越。而且，还有吸引人们去购物中心的因素。购物中心的部分变化在于将融入娱乐，更多餐饮场所、更多其他类型的娱乐，而不仅仅是购物。
Stephen Dover：那么，说到居家工作，您认为这对我们的工作方式、非办公室市场未来的发展有何影响？
David Gilbert：这是我们和投资者心中的一个最大问题。坦率地说，在每个经营业务的首席执行官心中，办公环境至关重要。好消息是，有些事情已在我们掌握之中，比如治愈新冠肺炎造成的创伤。因为拥有这个不可思议的技术支柱在不久之前还是不可能的奢望。如果没有这些，我只能想象这将是多么具有挑战性的局面。所以说，技术是一个很好的解决方案，而且带来了灵活性。我们自己也惊讶地发现，这些组织似乎能够通过人员分布在各种不同地区的居家办公无缝运转。因此，我们的看法是，这会有一席之地，拥有更大劳动力灵活性的办公方式将会被进一步采纳推广。这对工作人员有好处，如果不影响生产效率，我认为对公司也很好。生产效率问题存在于一些人的头脑中；人们真的在家里努力工作吗？另有一种看法认为，您会更努力地工作，因为早上起床的第一件事情，不需要通勤上班。因此可以立即投入工作。但是，要了解长期影响程度有多大，现在还为时过早。
Stephen Dover：与先前的经济衰退和其他情况不同，这次的整体经济衰退确实加剧了不平等，我想请您对此做一些总体评论，这对房地产市场有何影响？
David Gilbert：是的，这一次的情况很独特。数据显示，如果回顾过去三、四次经济衰退，包括全球金融危机，会感觉疼痛阈值相对成比例。富人和穷人、高收入者和低收入者都受到悲剧性的、深入而又广泛的全球衰退的影响。这一次则大不相同，实际情况其实非常契合我们刚刚就居家工作所做的评论，因为上班族、白领工人，以及许多处于成长型行业中的人员能够通过技术的应用而继续工作、保持工作效率、获得报酬并无缝地继续生计，但那些低时薪的，与上述那些不受影响且被认为至关重要的人员相比，则完全是另一番景象。他们中的很多人，比如餐馆工人，已经被迫休假或者被解雇 — 希望这是暂时之举 — 原因是要求保持社交距离。因此，在这些衰退中，那些最无力承受经济冲击的人感受到的疼痛更加不成比例。比如，他们的储蓄水平更低，等等。现在政府确实意识到了这一点，然后刺激措施主要集中在这些人群，但刺激的作用现在正在减弱。问题仍然在于，是什么样的刺激措施？政府是否会与国会合作推出另一项刺激计划？与我交流过的几乎每一位经济学家都认为这是必要之举，尽管如此，我们仍然需要借款，是否再借一万亿 [美元] 左右，但这是一个悲剧。这是消极的一面。但如果在这个悲剧故事中有一线希望的话，就在于为数众多的小时工作，我们可以重新雇佣，很快填补这些工作，而不是我们在全球金融危机中看到的那样，企业就业岗位在更长时期内大量流失。以银行业为例，许多失去的工作再也没有恢复。
Stephen Dover：我们谈一下工业房地产领域，这方面可能有一个问题是，由于中国的关税，有些人认为我们在美国将会拥有更多建筑工作，而不是外包给中国。您对此有什么看法？总的来说，工业领域的房地产状况会是怎样？
David Gilbert：您知道，这里有两个要素非常关键。一个是劳动力，我们现在的失业率较高。在复苏回到合理水平的情况下，我认为劳动力过剩状况不会持续太长时间。但是，另一个重要的组成部分是能源，美国现在已经通过水力压裂法显著降低了能源成本和关键投入的成本，这取决于制造业的类型，这点真的非常重要。所以，美国虽然没有劳动力成本优势，但拥有巨大的能源优势、上市速度和时间优势等等。因此，我们乐观地认为，将会看到更多的境内业务。
Stephen Dover：另一个有趣的、可能被忽视的领域是生命科学，这个领域受到加利福尼亚州选举的一些影响。这里有一项增加对生命科学资助的投票措施。我知道，生命科学行业高度集中在加利福尼亚州，另外还有马萨诸塞州的剑桥。您如何看待这个行业？
David Gilbert：是的，我们对此非常兴奋。它是一个极好的增长领域，为生命科学、R&D [研发] 给予支持的房地产非常与众不同。如果不是开车经过，会很难区分这些办公楼，它们拥有非常昂贵的配置，例如空气处理，电量和天花板高度方面。诸如此类的种种因素会造就这种非常特定且昂贵的环境。另一件促成集群效应的事情是，科学家们实际上希望聚集在一起。他们喜欢待在彼此身边，公司之间有合作，重要的是，和大学之间也有合作，这是 MIT [麻省理工学院] 和哈佛等高校云集的地方，助推剑桥可能成为美国的生命科学创新中心，我认为这里仍然会引领世界。加利福尼亚州也非常重要。比如圣地亚哥、南旧金山。
生命科学领域已经取得令人振奋的创新和发现，而未来还将延续这一态势。
Stephen Dover：那么，David，我们已经谈论了许多不同的因素。您能否总结一下，在房地产市场中您看到了哪些领域的机会，以及您对哪些领域比较谨慎？
David Gilbert：好的，在过去六七年里，工业房地产一直是备受欢迎的常青树；我们真的一直看好工业房地产。它不会永远持续下去，但需求再次推动了对新空间的需求，我提到过，人们需要有容身之所，这也是会长期受到青睐的地产领域。现在利率很低，因此买房的成本也低得多，但您仍然需要一笔股权首付款，这对很多人来说是一个挑战。现在仍有二千万子女与父母生活在一起；而许多父母都希望看到他们自己外出租房。我们相信， 这其中有很多被压抑的需求。零售业地产具有挑战性，但如果撇开购物中心和一些强销型购物中心，以及我提到的一些高街零售，就会发现存在大量非常稳健、表现良好的零售业地产。想一下您所在的居民区、社区，以及杂货店式的食品和药品店铺，尽管有电子商务，但我们仍需要并将继续造访这些零售点，这是我们仍然看好的一部分零售业房地产。办公室是一个大问题。我肯定地认为，由于对灵活性的需求以及人们能够在家工作，需求将会减少。虽然现在断言还为时尚早，但我们越来越确信，只需要在办公室待个三四天，然后又在其他地方工作两天真正意味着什么。虽然远程办公，但并不是完全放弃办公室。只是不再那么需要每天都待在那里。因此，可能会减少去办公室的情况，但对办公室仍然具有非常独特的需求，毕竟协作、文化构建、培训和员工入职都很难通过远程方式完成。这些基本就是我在四大类房地产中看到的突出问题。
Stephen：非常谢谢 Clarion Partners 首席执行官兼首席投资官 David 带来的精彩分享。
主持人：感谢聆听本期的“富兰克林邓普顿市场漫谈”。希望大家明天继续关注我们的美国大选特别系列节目。如果大家希望收听更多内容，请访问我们的过往节目，并通过 iTunes、Google Play、Spotify 或其它大型播客平台订阅我们的节目。
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